214-ФЗ, новая редакция: станет ли покупка квартиры безопаснее?

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

214-ФЗ, новая редакция: станет ли покупка квартиры безопаснее?
  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Как изменилось страхование договоров долевого участия при покупке жилья с года?

Ужесточены требования к страховщикам. С 1 октября 2015 года собственный капитал организаций, занимающихся страхованием договоров долвого участия в строительстве, должен будет составлять не менее 1 млрд. рублей. Кроме того, у страховой организации не должно быть предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности; Существенно увеличены штрафы за различные нарушения в сфере строительства с привлечением средств дольщиков, введен ряд новых составов административных нарушений; Каждый договор долевого участия и договор страхования должен быть зарегистрирован в Росреестре. К нему должно быть приложено платежное поручение об оплате страховой премии. Информация о договоре страхования или поручительства, которым обеспечена ответственность застройщика перед дольщиками будет внесена в единый государственный реестр прав в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома. Ранее эта информация не была общедоступной;  Центробанк размещает списки страховщиков ответственности застройщиков на своем сайте;  Если договор страхования необходимо расторгнуть досрочно, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков, орган надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и отделение Росреестра. После этого застройщик обязан в течение 15 дней заключить новый договор страхования своей ответственности перед дольщиками. Ранее о расторжении договора страхования уведомлялись только дольщики, а заключение нового договора страхования не вменялось застройщику в обязанность; При отзыве лицензии у страховой компании или введении в ней временной администрации Центробанка (процедура, которая следует за приостановлением лицензии) застройщик также обязан заново застраховать свою ответственность. Срок для заключения нового договора страхования — 15 дней с момента отзыва лицензии у предыдущего страховщика. Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, законом не определялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Зачем строительной фирме нужно страхование ответственности? Разберемся в этом вопросе.

Строительный бизнес имеет высокий уровень риска. Очень много факторов необходимо принять к сведению, чтоб закончить стройку в установленный срок: это и изменения в законодательстве, и учет себестоимости, и выбор генподрядчика, и изменение конъюнктуры рынка, и колебание покупательского спроса.

Федеральный закон 214-ФЗ, регламентирующий привлечение средств граждан в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, обязывал застройщиков при передаче квартир дольщикам выбрать один из трех вариантов гарантий:

  • участие в обществе взаимного страхования (ОВС);
  • привлечение банковского поручительства;
  • оформление договора гражданской ответственности застройщика.
Читайте также:  Как делится квартира в ипотеке при разводе?

На практике первые два использовались крайне редко.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Банки не хотят брать на себя поручительство застройщиков, так как в случае неисполнения теми обязательств банк обязан выплатить компенсацию всем дольщикам. Это очень невыгодно. Имеется также список требований к организациям, которые могут выступать как поручитель. В нашей стране ему соответствуют самые стабильные банки, интересы которых не входят в сферу строительства.

Так как у застройщиков «низкая» репутация, их не берут в ОВС, да и сами они не жаждут туда вступать, потому что участники общества несут солидарную ответственность по выплатам.

При регистрации договора долевого участия (ДДУ) требовалось наличие договора страхования гражданской ответственности застройщика. Без этого Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ДДУ не регистрировала.

По договору застройщик является страхователем, оплачивает страховой взнос, рассчитываемый исходя из стоимости квадратного метра жилого помещения. Договор страхования заключается на каждую конкретную квартиру. Выгодоприобретателем по соглашению является дольщик.

Почему есть необходимость в новой редакции

Самая большая проблема обновленной редакции 214-ФЗ в том, что на данный момент нет пояснительных записок, как он будет функционировать. С точки зрения реализации новых положений выглядит все так, будто в правительстве не понимают особенностей долевого участия в строительстве. Специфика подхода в том, что девелопер получает беспроцентный заем, а сами дольщики более доступные цены на жилье.

Соответственно, новый закон в попытке защиты дольщиков вынудит компании включать часть собственных расходов в стоимость жилья, а граждан платить обременения, возложенные на застройщиков. Также стоит отметить, что планы о компенсационном фонде тоже не выглядят радужно. Ранее уже были большие надежды на страхование ответственности девелоперов. Но в итоге законодатели рассказывают, что система не сработала, и призывают попробовать новый вариант.

Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками

При вложении средств в строительство своего будущего жилья, любой дольщик, конечно, надеется его получить. Однако, до недавнего времени дольщики могли не только лишиться возможности жить в новой квартире, но и потерять вложенные в нее деньги. На сегодняшний день права дольщиков защищает закон №214-ФЗ, в соответствии с которым каждый дольщик должен застраховать свою ответственность перед дольщиками. В статье рассмотрим, что собой представляет страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.

Важно! При страховании ответственности застройщика, выгодоприобретателем является дольщик.

Еще до момента регистрации договора с дольщиком, застройщик обязан застраховать свою ответственность. Наступает она в том случае, если застройщик со своими задачами не справился, либо не выполнил обязательства по передаче квартиры дольщику. Производится страхование только за счет средств застройщика, дольщик к этому не должен иметь никакого отношения.

С октября 2015 года установлены требования для страховых компаний, которые имеют право на осуществление такого вида страхования. В настоящее время договор страхования может заключить только компания, которая имеет внушительный объем собственных средств, а также уставного капитала. Средства должны составлять не менее 1 млрд, рублей, а уставный капитал – не менее 120 млн. рублей.

Важно! Перечень компаний, с которыми застройщик может заключить договор страхования ответственности перед дольщиками можно найти на сайте ЦБ РФ. Ознакомиться с этим перечнем может любой дольщик до того, как примет решение о заключении договора долевого участия с какой-либо строительной компанией. При этом застройщик должен известить дольщика о том, как именно застрахована ответственность.

Страхование ответственности застройщика может осуществляться одним из следующих способов:

  • Получение гарантий банка;
  • Вступление в сообщество взаимного страхования (ОВС);
  • Получение страховки в страховой компании.

Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками

Основной особенностью договора страхования ответственности застройщика будет заключаться в том, что подписывают его две стороны, а пользу получают иные лица, которые при подписании договора даже не присутствуют. К застройщику в этом случае также предъявляются некоторые требования. При невыполнении их, соглашение будет невозможным. Например, строительство многоквартирного дома может вестись только на участке земли, который является собственностью застройщика, либо находится в его безвозмездном срочном пользовании. Также этот участок может быть в аренде. Помимо того застройщик должен иметь разрешение на строительство. После того, как оно получено, застройщик может приступать к стройке и заключать договор страхования.

Таким образом, наличие такой страховки уже является доказательством того, что застройщик не является недобросовестными или мошенником.

Важно! Конечно, такой вид страховки является достаточно новым. А опытные мошенники всегда могут найти каким образом обойти положения договора. Но все же, требование о страховании позволит снизить риски дольщиков к минимуму.

Договор страхования в обязательном порядке содержит сумму, которую выплатят дольщику в случае невыполнения своих обязательств застройщиком. При этом такая сумма не должна быть меньше средней цены квартиры в регионе совершения сделки. Дольщик должен быть уверенным в том, что выплачена ему будет вся сумма целиком, в договоре не оговариваются какие-либо убытки, которые должны быть возмещены.

В том случае, если за период строительства дома прекратила свое существование страховая компания, застройщик обязан найти новую компанию и заключить с ней договор. На это ему отводится срок до 2 недель. О том, каким именно образом застрахован застройщик, дольщик может связавшись со страховщиком.

В том случае, если строительство дома прекращено и наступают обстоятельства, от которых застройщик страховался, то дольщику будет произведена выплата, равная стоимости квартиры. Выплате производит страховая компания в соответствии с договором страхования. Основанием для выплаты денег в данном случае будет являться:

  • Судебное решение о признании застройщика банкротом;
  • Судебное решение в соответствии с исками дольщиков о взысканиях на землю, на котором располагается строящийся объект.

Важно! Страхование происходит, как правило, не всего дома, а по отдельным квартирам. Отвечать при этом застройщик будет перед каждым из участников.

Несмотря на то, что требования о страховании ответственности предполагают защиту от недобросовестных застройщиков, прежде чем решиться на покупку, стоит все тщательно взвесить. В первую очередь стоит проверить наличие такой страховки у строительной компании, а после этого благонадежность самой страховой компании. Только в этом случае можно заключать договор с застройщиком и ожидать своего вселения в квартиру.

Классическое страхование ДДУ в строительстве

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

  • уставной капитал от 120 тысяч рублей;
  • собственный капитал на момент заключения страхового договора — от 1 млрд. рублей;
  • продолжительность работы на рынке услуг страхования — от 5 лет;
  • полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
  • компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена переуступка прав требования на квартиру, то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.

Читайте также:  Где получить выписку из домовой книги в 2021 году

Объект страхования

На основании страхования ответственности застройщика подразумевается выплата компенсации в том случае, если компания застройщика не исполнит свои обязательства или обанкротится. Невыполнение обязательств должно подтверждаться решением суда. В том случае, если срок сдачи объекта откладывается, либо сроки строительства замораживаются, выплата по договору страхования не предусмотрена.

Суммы выплаты будет зависеть от цены договора. При этом она не должна быть ниже:

  • стоимости оплаченного объекта;
  • установленной в регионе средней цены на 1 кв. м жилья.

Помимо нижней границы, устанавливаются также и максимально возможные выплаты.

В качестве страховых случаев могут быть рассмотрены:

  • Прерывание (не заморозка) процесса строительства;
  • Банкротство строительной компании;
  • Неполучение дольщиком объекта недвижимости;
  • Отказ от возмещения материальных ресурсов;
  • Иные страховые случаи.

Чем регламентировано страхование застройщика?

На федеральном уровне принят закон «о долевом строительстве», и, в частности, поправки к данному закону в 2014 году регулируют правовую сторону вопроса о страховании ответственности застройщика. Этот вопрос актуален при участии в долевом строительстве недвижимости. В данных изменениях четко регламентировано, что при участии застройщика в долевом строительстве, в договоре обязательно должно быть оговорено, как застройщик исполняет свои обязательства, чем это обеспечивается. В данном нормативно-правовом акте предусмотрено обеспечение в виде:

  • Заключения договора на страхование ответственности застройщика.
  • Предоставление в качестве обеспечения поручительства банка.
Чем регламентировано страхование застройщика?

Безусловно, реализация первого пункта вызывает меньшее количество вопросов и проблем, и при определении организации как финансово устойчивой, заключается страховой договор.

Гарантия банка

Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.

Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.

Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.

Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.

Законодательная база

В конце 2012 года был принят Федеральный закон №294, который внес определенные поправки в некоторые законодательные акты страны. В большей степени изменения затронули строительную сферу.

Отдельные изменения стали настолько объемными, что вступили в действие только с 2020 года.

Стоит отметить, что основной законодательной базой ДДУ является ФЗ №214, который определяет:

  • процедуру оформления договора долевой недвижимости;
  • порядок действий.

Согласно данному закону долевая сделка должна регистрироваться в государственных органах (статья 17 ФЗ № 214).

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Новые правила

Теперь по новым действующим правилам до момента регистрации договора в соответствующих органах со своим первым покупателем долевой недвижимости застройщик обязан застраховать собственную ответственность.

Требования

С начала 2020 года, вместе с залогом, строительная компания обязана реализовать исполнение своих обязанностей перед клиентом одним из установленных способов:

  • оформив поручительство в банке:
  • либо выполнив страхование гражданской ответственности по отношению к покупателю.