Давайте начистоту: проверка квартиры перед покупкой

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке? Для чего необходимо проведение такой проверки? Что можно узнать в результате исследований? Ответы далее.

Подбор подходящего помещения

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

  • количеству комнат;
  • состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
  • инфраструктуре района;
  • адресу местоположения;
  • характеристикам дома;
  • характеристикам самой квартиры.

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя.

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

  • личности человека, проводящего осмотр;
  • состоянию квартиры;
  • соседям по этажу и подъезду.

Если недвижимость приобретают на первичном рынке, выполнить процедуру проще. Обычно покупатель является первым и единственным хозяином жилья. Проверить добросовестность застройщика можно, изучив отзывы. Их размещают на специализированных интернет-порталах.

Уделять внимание стоит только сведениям, которые содержат даты и конкретные факты. Дополнительно покупателю стоит изучить репутацию продавца в целом. Если подозрения не возникли, можно переходить непосредственно к покупке.

Выполнить процедуру значительно сложнее. Обычно владельцы квартиры неоднократно менялись. Одним из самых важных источников информации считается выписка из ЕГРН. В документе отражено, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание нужно брать ситуации, возникающие в течение последних 3–5 лет.

Получить дополнительную информацию можно со слов продавца. Однако не стоит слепо доверять им. Стоит сравнить данные со сведениями, отражёнными в документации.

Что мы проверяем

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

  • Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
  • Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
  • Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
  • Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
  • Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.

Как правило, перечисленных действий достаточно. Бывает, что дополнительно проверяется законность переустройств и перепланировок, чтобы избежать возможных проблем с органами власти. Также мы готовы проверить действительность доверенностей агента или риэлтора со стороны продавца, уточнить среднюю рыночную стоимость недвижимости и т. д.

На что еще обратить внимание?

  • проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

  • отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

  • согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

  • если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Документы, подтверждающие право пользования квартирой

Кроме собственников, право пользования квартирой имеют иные лица. Как правило, это члены семьи собственника, зарегистрированные (прописанные) в квартире. Список зарегистрированных можно посмотреть в Выписке из домовой книги.

Выписку из домовой книги можно взять в организации, осуществляющей управление домом. Это может быть управляющая компания, орган управления ТСЖ, ЖСК и т.д. Загвоздка здесь в том, что вы не можете самостоятельно запросить выписку, потому что ее выдают только собственнику. Значит, вам нужно попросить собственника взять для вас этот документ или оформить нотариальную доверенность, чтобы вы смогли запросить его самостоятельно. Безусловно, первый вариант гораздо легче и дешевле осуществить.

При юридической проверке квартиры при покупке, нас интересуют лица, которые могут сохранить право пользования и после продажи жилья.

  • Собственники квартиры, не зарегистрированные в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности. “Прописанные” собственники обязаны выписаться из квартиры, если в договоре купли-продажи не прописано иное.
  • Члены семьи собственника имеют право пользования квартирой только, если они в ней прописаны. По закону они должны выписаться из квартиры при ее продаже, в противном случае, новый собственник может выписать их в судебном порядке.
  • Лица, получившие право пользования по завещательному отказу; рентополучатели; члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации — все они имеют пожизненное право пользования квартирой. От такой недвижимости лучше отказаться.

Проверка продавца

Личность продавца тоже нельзя оставлять без внимания. Одним из самых важных моментов является его дееспособность. Человек может быть как полностью недееспособным, так и ограниченно дееспособным, например, по причине увлечения наркотиками, алкоголем или азартными играми. Здесь на помощь придут соседи. Бабушки у подъезда обычно хорошо осведомлены о жильцах и могут стать ценным источником информации.

При покупке не будет лишним проверить подлинность паспорта владельца. Сделать это можно в местном отделении или на сайте ФМС. При купле-продаже квадратных метров через представителя стоит убедиться в подлинности доверенности и посмотреть, какие есть полномочия у доверенного лица: только подписание соглашения или также получение средств.

О надежности и добросовестности человека говорит даже наличие долгов. Бесплатно проверить эту информацию онлайн поможет сайт ФССП с данными обо всех исполнительных производствах. Если долг большой, квартира может находиться в залоге или под арестом.

Читайте также:  Публичная кадастровая карта. Как узнать границы своего двора

Также нужно знать, что если в отношении продавца рассматривается иск о банкротстве, это накладывает на него определенные ограничения. Например, для заключения договора купли-продажи приходится получать согласие финансового управляющего. Выяснить, не относится ли это к прежнему владельцу, можно в Картотеке арбитражных дел.

Где проверить через интернет, инструкция

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно бесплатно? Получить необходимые данные позволяет выписка из ЕГРН, которую можно заказать:

  • в любом отделении Росреестра;
  • в многофункциональном центре (МФЦ);
  • онлайн на сайтах Государственных услуг или Росреестра.
Где проверить через интернет, инструкция

Наиболее актуальная информация содержится в Росреестре.

Где проверить через интернет, инструкция

Чтобы заказать выписку через интернет в этой организации необходимо:

Где проверить через интернет, инструкция
  • выйти на официальный сайт организации и перейти в раздел «Электронные услуги» — «Получение сведений из ЕГРН»;
Где проверить через интернет, инструкция
  • заполнить форму – заявление на получение выписки, в которой указать: — тип объекта (в данной ситуации – квартира); — полный адрес расположения объекта недвижимости; — кадастровый номер (условный номер);
Где проверить через интернет, инструкция

— ФИО заявителя; — паспортные данные заявителя; — контактная информация (телефон и адрес электронной почты);

Где проверить через интернет, инструкция

— способ получения документа. Выписку можно получить на указанный электронный ящик, заказным письмом или в ближайшем отделении Росреестра. Электронный документ носит чисто информативный характер и не может быть использован в качестве доказательства; — прилагаемые документы. Для получения выписки необходимо приложить копию гражданского паспорта и копии правоустанавливающих документов (при наличии);

Где проверить через интернет, инструкция
  • проверка введенных данных и отправка запроса на получение выписки в регистрационный орган;
Где проверить через интернет, инструкция
  • оплата. Выписка с расширенными данными о владельцах квартиры, датах смены собственников и так далее предоставляется за деньги. В настоящее время стоимость документа для физических лиц составляет 300 рублей, а для юридических лиц – 950 рублей;
  • получение документа выбранным способом. Выписка в электронной форме предоставляется в течение 30 – 50 минут после отправки запроса. Сроки получения выписку в бумажном виде варьируются в соответствии с правилами работы Почты России.
Где проверить через интернет, инструкция

Как проверяют чистоту риелторы

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки. Преимущество риелтора перед покупателем – в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца. Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при приватизации квартиры не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних.

Как проверяют чистоту риелторы

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество  риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой оформлялось наследство, о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате договора ренты риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.

Если в документах продавца имеются какие-либо несоответствия, то риелтор обходит необходимые учреждения и запрашивает сведения.

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Для покупки квартиры необходимо заключить с продавцом договор купли-продажи.

Однако перед подписанием контракта необходимо проверить все документы и в целом объект недвижимости.

Подробную инструкцию того, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке, какие документы могут потребоваться для проверки и на что нужно обратить свое внимание при покупке жилья, вы узнаете из данной статьи.

Читайте также:  Как перевести многоквартирный дом в нежилое здание

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Проверка документов на недвижимость

Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:

  • Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название — договор-основание).

    Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.;

  • Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ;
  • О том, как и где получить выписку из ЕГРН, читайте в статье.

  • Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Изучаем историю квартиры

Также вы должны выполнить проверку истории квартиры.

Дело в том, что на квартиру, которую вы планируете купить, может быть наложено обременение (арест, залог, рента и так далее), из-за чего после покупки может возникнуть множество проблем.

Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН, а предоставить вам этот документ должен сам продавец. В этой справке содержатся сведения о владельцах квартиры, данные об обременении, а также сведения о том, на каком основании текущий хозяин квартиры владеет этой недвижимостью.

Качество жилья

Теперь вам нужно проверить качество продаваемой квартиры:

Проверка порядка отчуждения

При совершении сделки купли-продажи жилого имущества необходимо проверить порядок отчуждения, поскольку могут возникнуть такие ситуации:

  1. Продажа квартиры осуществляется не лично собственником, а его представителем. В этом случае должно насторожить то, если: 1.1. У представителя отсутствует доверенность, по которой он может заниматься продажей данной недвижимости; 1.2. Представитель не дает общаться покупателю с собственником лично.
  2. Продавец квартиры не предоставляет покупателю всех необходимых документов для продажи жилой площади. Такое может происходить, когда у продавца имеются поддельные документы, которые могут быть как заранее подготовлены, так и быть готовы непосредственно перед оформлением договора купли-продажи;
  3. Квартира выставлена на продажу со скидкой более, чем 15%. Такое большое снижение цены недвижимости должно будет насторожить покупателя, ведь это может быть и уловкой мошенников;
  4. Квартира продается сразу же после того, как продавец получил свидетельство о собственности на данную жилплощадь. В этой ситуации необходимо выяснить у продавца причины такой скорой продажи имущества.

Долги по коммуналке

Справку об отсутствии задолженности за отопление, свет, воду продавец берет в ЖЭК или ТСЖ. Документ должен быть получен не раньше текущего месяца.

Справочная информация. Дополнительно оформляется справка о задолженности по капитальному ремонту. Ее выписывает муниципальный фонд капремонта.

В элитной недвижимости следует проверить долги по дополнительным затратам – оплату консьержа, услуг охраны, работы домофона.

Встречаются ситуации, когда продавец не в состоянии оплатить задолженность. Покупатель может согласиться на внесение долга за контрагента с зачетом этих трат в стоимости квартиры.