Действующая статья 138 ЖК РФ с изменениями на 2019 год

Владельцы объектов недвижимости имеют определенные права относительно своих квартир. Помимо самого собственника в ней могут проживать, временно или постоянно, другие жильцы.

Обязанности товарищества собственников жилья

Часть Товарищество собственников жилья обязано:

пункт 1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

пункт 2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса (пункт в редакции, введенной в действие с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ;

пункт 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

пункт 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

пункт 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

пункт 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

пункт 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

пункт представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт дополнен с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ;

пункт 9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса (пункт дополнительно включен с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ);

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений (пункт дополнительно включен с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ).

Жилищный кодекс РФ. Глава Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

Читайте также:  Начисление коммунальных платежей если в квартире никто не проживает

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Статья 138 ЖК РФ Обязанности товарищества собственников жилья — полный текст документа с комментариями юристов и возможностью обмениваться мнениями с профессионалами в сфере права, задавайте вопросы или высказывайте свое мнение относительно статей нормативно-правовых актов, изучайте комментарии коллег.

Другие статьи Главы 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья:

  • Статья 135. Товарищество собственников жилья
  • Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
  • Статья 137. Права товарищества собственников жилья
  • Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
  • Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
  • Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
  • Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Издания по теме статьи

В ТСЖ возникла конфликтная ситуация: на общем собрании члены ТСЖ приняли решение о смене правления и его председателя. Бывший председатель правления оспорил это решение, указывая на то, что в ании участвовали граждане, еще не принятые в члены товарищества.

Когда же наступает и прекращается членство в ТСЖ? Одним из основных доводов отстраненного председателя правления ТСЖ стало указание на то, что граждане, авшие на общем собрании, не являются членами ТСЖ.

Истец не отрицал, что эти граждане подали соответствующие заявления в ТСЖ, однако получили отказ по двум основаниям:

  • заявления были поданы не лично, а через третье лицо — вновь избранного председателя;
  • заявители не предоставили достоверных контактных данных и сведений о зарегистрированном праве.

На момент написания статьи спор все еще рассматривается в суде, однако его правовое обоснование представляет определенный интерес.

Вступление в члены ТСЖ

Итак, общая норма ч. 1 ст. 143 ЖК РФ звучит следующим образом: членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Согласно действующему российскому законодательству обязательное участие в ТСЖ не предопределяется нахождением в собственности жилого или нежилого помещения.

Вступление в ТСЖ невозможно без добровольного волеизъявления, поскольку обязательность такого участия без наличия волеизъявления собственника признана не соответствующей ст.

30 Конституции РФ (постановление Конституционного Суда РФ от № 10-П).

При детальном разборе правовой нормы выявляем два условия, которые создают возможность для лица вступить в члены ТСЖ.

Первое условие — подача заявления о вступлении в члены ТСЖ. При этом закон не установил ни порядок, ни форму такого заявления.

Кроме заявления законодательство не требует предоставления каких-либо иных документов и условий возникновения членства в ТСЖ.

Издания по теме статьи

Закон не позволяет также устанавливать какие-либо дополнительные ограничения для вступления в члены ТСЖ в уставе товарищества, например: оплата членского взноса, рассмотрение заявления на общем собрании членов ТСЖ или правлении и пр.

Второе условие — наличие у лица, подавшего заявление о вступлении в члены ТСЖ, права собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме.

Реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). Закономерно поставить вопрос о пределах усмотрения председателя правления ТСЖ о принятии либо непринятии лица в члены товарищества.

Читайте также:  Как провести общее собрание собственников

Насколько правомерным может быть отказ в принятии лица в члены ТСЖ в случае, если председатель правления посчитал, что заявление подано неуполномоченным лицом либо не содержит сведений, позволяющих идентифицировать гражданина как собственника помещений, имеющего право на вступление в члены ТСЖ, а равно к заявлению не приложен документ, подтверждающий наличие права собственности на жилое помещении?

Пример 1

Граждане обратились в суд с требованием возложить на ТСЖ обязанность принять их в члены товарищества. В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в МКД и подавали заявления о вступлении в члены ТСЖ, однако им неправомерно было отказано в этом.

Ответчик в обоснование отказа принять граждан в члены ТСЖ указал, что граждане не приложили к заявлениям свидетельства о государственной регистрации права собственности на принадлежащее им в МКД недвижимое имущество. Кроме того, многие граждане подали заявление не лично, а по почте.

Суд заявленные требования удовлетворил, указав, что по смыслу ст. 143 ЖК РФ для вступления собственника жилого помещения в ТСЖ достаточно его соответствующего заявления, представленного в ТСЖ. Каких-либо запретов, устанавливаемых для собственников жилых помещений при приеме в члены товарищества, приведенная норма не содержит.

Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в МКД на основании его заявления.

Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в МКД (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от по делу № 33–2741/2014).

Пример 2

Истец требовал признать незаконным отказ в приеме в члены ТСЖ в связи с неоплатой вступительного взноса.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Гражданский кодекс о объединении владельцев недвижимости

ТСН относится к некоммерческим корпоративным организациям, которые создаются участниками не для извлечения прибыли и её распределения.

Ст. ГК РФ разграничивает право собственности самого товарищества и его членов: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит владельцам помещений.

Нет разницы между формами ТСЖ и ТСН. При этом товарищество собственников недвижимости – название более точное. Правомерно использовать оба наименования.

О сходствах и различиях ТСЖ и ТСН читайте по ссылке.

Закон о регистрации

Гражданский кодекс о объединении владельцев недвижимости

Федеральный закон 129-ФЗ даёт перечень документов, которые необходимы для регистрации ():

  • заявление по форме Р11001,
  • устав в 3 экземплярах,
  • протокол общего собрания о создании товарищества,
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • сведения об адресе (должны быть в протоколе и уставе).

Ст. 13 описывает процедуру внесения сведений о новом юрлице в единый реестр.

Регистрация проходит по месту нахождения товарищества, процесс регистрации осуществляется в течение 3 дней с момента подачи документов.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Решение о создании принимается на общедомовом собрании собственников после голосования. Если более 50% подтвердили свои намерения, то предыдущая форма переводится в товарищество.

Проведение собрания

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Организацией всех мероприятий, связанных с собраниями, их проведением и своевременным оповещением собственников, занимается инициативная группа. Они готовят план собрания, отправляют приглашения. Позже эти же люди занимаются созданием устава, создают протоколы собраний, бланки для голосования.

Собрание создается на первоначальном этапе, для принятия решения о необходимости появления ТСЖ. После оформления положенной документации, собирается регулярно для принятия совместных решений по важным вопросам. Иногда голосование проводится заочно, на это дается определенный срок.

Читайте также:  Долги по ЖКХ: порядок начисления, как узнать, последствия

Интересно, что владельцы большей площади недвижимости имеют более весомый голос, чем собственники небольших помещений. Чтобы голосование состоялось, требуется решение более 50% жильцов. По завершению голосования создается протокол собрания, где документируются итоги (образец протокола можно взять у контролирующих органов или найти помощь в интернете).

Регистрация ТСЖ

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

После принятия решения о создании организации, пишется устав, обозначаются члены правления и председатель. Функционал ответственных лиц определяется уставом, с учетом пожеланий собственников. Согласно протоколу правления, любой из его участников имеет право зарегистрировать управляющий орган, как юридическое лицо. Занимается этой процедурой Федеральная Налоговая служба.

Список необходимых документов:

  • квитанции по оплате госпошлины;

  • форма 11001, заявление на регистрацию юрлица;

  • протокол правления, заверенный всеми членами;

  • устав, утвержденный на собрании в окончательной редакции (2 экз.);

  • протокол собрания оригинал или нотариально заверенная копия.

Образцы протоколов и форм заявлений можно получить в госорганах или в конце статьи.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Далее ФНС обрабатывает запрос. Срок рассмотрения 7 рабочих дней.

МКД передается в управление актом приема-передачи. В процессе участвует наблюдательная комиссия, в числе которой участники ТСЖ. Права на собственность остаются прежними, счет в банке открывается на новое юридическое лицо.

Каковы обязанности председателя ТСЖ многоквартирного дома, его права и ответственность перед жильцами?

Человек, выбираемый на должность председателя ТСЖ должен отвечать ряду требований

Как и любая другая должность, председатель должен соответствовать следующим требованиям. В каждом товариществе они индивидуальны.

Но существуют основные требования:

  • в отдельных случаях требуется человек с высшим экономическим или техническим образованием;
  • зачастую выставляется требование по возрасту, кандидат должен быть старше тридцати лет;
  • не подсудный ранее;
  • иметь достаточное количество времени для совершения работы.

Наличие ответственности, компетентности и чёткости тоже являются необходимыми качествами кандидата на должность.

Немаловажным является знание технического устройства строения.

Многие граждане, собираясь обращаться в свое товарищество собственников жилья, сталкивается с вопросом, кто такой председатель ТСЖ, а кто председатель правления. По сути, если не углубляться в терминологию, на первый взгляд может показаться, что это две разных должности. Председатель правления товарищества собственников жилья действует в соответствии с определенными нормами.

На самом деле – это два одинаковых названия одной должности. Если с термином председатель ТСЖ все понятно, то вот председатель правления ТСЖ – это более расширенное понятие, ведь метод избрания председателя является особенным и, по сути, осуществляется он из кандидатур, представленных в правлении.

Полное определение должности председателя и его деятельности дает статья 149 жилищного кодекса нашей страны.

Как и любое другое должностное лицо, председатель несет персональную материальную ответственность за некоторые действия. Так, например, к ним относятся:

  • за неправильную и некорректную организацию делопроизводства, ведение технической документации;
  • за неправильную организацию бухгалтерского учета и хранения документов;
  • за несвоевременную оплату налогов или неполную оплату;
  • за неправильно заключенные договора;
  • за отсутствие контроля за исполнением договоров;
  • за закрытость документации о расходах денежных средств от членов товарищества и собственников многоквартирного дома.

Если за председателем числится систематическое неисполнение своих обязанностей, то жильцы вправе переизбрать на эту должность другого члена правления или же пригласить иного председателя по своему усмотрению.

Увольнение прежнего председателя с должности — также трудоемкий процесс, которым стоит интересоваться отдельно.

В сравнении с руководителями иных организаций председатель правления ТСЖ имеет крайне ограниченные полномочия. В частности председатель ТСЖ имеет право:

  • первым подписывать финансовые документы;
  • вести бухгалтерию товарищества;
  • самостоятельно заключать сделки, которые, по закону, могут быть заключены без согласия членов ТСЖ и правления;
  • подписывать указы, обязательные к исполнению членами ТСЖ;
  • устанавливать время проведения и проводить собрания членов ТСЖ и членов правления ТСЖ;
  • не имея доверенности, выполнять поручения ТСЖ;
  • принимать на работу в ТСЖ новых сотрудников, увольнять сотрудников, начислять премии и штрафы согласно действующим законам РФ;
  • распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями;