Если квартиру оценили меньше чем ипотека

Объем ипотечного кредитования в России растет. За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году. Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.

Причины низкой

При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).

Незначительные отклонения не считаются проблематичными. Нормальной является разница в показателях до 20%. Если показатель превышен, возникают сложности при оформлении документов. Ссуда не выдается при недостоверных результатах экспертиз.

Важно! Рынок недвижимости показывает, что при оценке жилья разница в суммах достигает до 40%!

Вторичный осмотр запрашивает банк. Его результат влияет на размер получения кредита. Не учитываются договоренности сторон — покупатель с продавцом заранее договорились о сумме, не совпадающей с экспертизой. Покупателю требуется реальная сумма денег, способная покрыть разницу. Заем покроется, документы оформят, а разницу выплатят продавцу при заполнении декларации.

○ Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – один из наиболее популярных кредитных продуктов в стране. Она позволяет стать обладателем собственного жилья, не тратя долгие годы на накопление нужно для покупки суммы.

Основные особенности ипотеки:

  • Долгосрочность – оформляется на срок до 30 лет (чаще всего на 10-15 лет).
  • Большая сумма – можно получить шестизначные займы по достаточно низким процентам (по сравнению с потребительским кредитом);
  • Только целевая выдача денежных средств – они могут быть потрачены исключительно на приобретение недвижимости;
  • Наличие требований не только к потенциальному заемщику, но и к покупаемому жилью;
  • Обременение – квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга;
  • Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости, которая является одним из существенных пунктов ипотечного договора.

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»Оценка квартиры для ипотеки

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.
Читайте также:  Как оспорить дарственную

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Составляющие оценки

При осмотре объекта оценщик обращает внимание на множество факторов, которые в итоге складываются в определенную картину с окончательной стоимостью.

При учете цены большое внимание уделяется документам на недвижимый объект.

Составляющие оценки

Оценочная стоимость объекта будет напрямую влиять на решение по вашему ипотечному займу.

Эксперты рекомендуют перед оценкой приготовить всевозможные бумаги, которые у вас имеются. Это позволит получить объективную информацию, а для заемщика увеличит шанс на то, что оценочная цена будет максимально высокой.

Если говорить о прочих факторах, то большое значение будет иметь:

Составляющие оценки
  • дата постройки помещения, его общее и техническое состояние;
  • инфраструктура: как далеко школа, детские сады, магазины, транспортные развязки, аптеки, остановки автобуса и многое другое;
  • расположение недвижимого объекта и других объектов по отношению к ним;
  • состояние квартиры: ремонт, коммуникации, выход окон, размер комнат;
  • оценка факторов, влияющих на здоровье человека: близко расположенные ТЭЦ, заводы;
  • документация на недвижимый объект.

Проведя процедуру изучения всех этих факторов, оценщик составляет стоимость квартиры.

Будущему заемщику будет полезно знать, что существует два вида установившейся цены: реальная и ликвидная.

Составляющие оценки

Реальная – то, сколько стоит ваша квартира. Ликвидная – то, за сколько вашу квартиру будут готовы купить в срочном порядке.

При расчете ликвидной цены банк берет в расчет 80-90% от цены вашей квартиры. При этих условиях считается, что квартиру купят достаточно быстро. Таким образом, банк страхует себя при выдаче ипотеки будущему клиенту.

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список

Когда вы подаёте документы на ипотеку, то они передаются в юридический отдел банка вместе с отчётом об оценке. Он тщательно проверяемся, как и сама организация, которая его проводила. Если компанией была там, что есть в списке рекомендуемых самого банка, то всё гораздо проще. Они уже прошли проверку, получили подтверждение.

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список

Перечень оценочных организаций, сотрудничающих с самим Сбербанком, легко найти. Он представлен на его сайте. Но если вы уже собрались в отделение, то его представят и там. Как минимум, назовут список организаций или покажут их перечень с описанием каждой. У заёмщика есть возможность самостоятельно выбрать компанию.

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список

Он даже может предложить своего оценщика, если доверяет ему больше — организации или частному специалисту. Но тогда ему следует подать свой сертификат, данные в Сбербанк. После получения подтверждения оценщик получает право на то, чтобы работать с вашей ипотечной недвижимостью.

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список

Что касается организаций-партнёров, указанных на сайте Сбербанка, то они также проверены:

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список
  1. Имеют статус подтверждения от Сбербанка. Указан срок до какого он будет действовать. То есть статус присваивается на какое-то время, а не навсегда. Компании проходят проверку периодически, а не один раз.
  2. Предоставляют квалификационный аттестат. Информация о нём числится в Сбербанке.
  3. Имеют страховой полис, и дата его завершения тоже значится в базе.
Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании — список

Следовательно, все организации проверены, имеют право на ведение экспертной оценочной деятельности.

Читайте также:  Имеет ли расписка в получении денег юридическую силу

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

Узнайте, как заказать кадастровый паспорт онлайн

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Как работают специалисты

Выяснить, по каким критериям происходит оценка квартиры, несложно. В своей работе эксперты используют популярные компьютерные программы – WinNer, «ОценщикPro», «Экспресс-оценка», и другие электронные базы.

Деятельность специалиста носит комплексный характер. Офисная работа чередуется с выездом на объект: фотографированием, произведением необходимых замеров. Специалисты досконально исследуют предоставленную документацию, оценивают рыночную стоимость квартиры, с учётом состояния дома, наличия инженерных коммуникаций и инфраструктуры.

Необходимые документы для оценки квартиры:

  • паспорт заказчика услуги;
  • договор оценки (с указанием объёма, стоимости и срока выполнения работ);
  • правоустанавливающие сведения о недвижимости (договоры, решения суда и др.), и свидетельство о собственности;
  • поэтажный план здания и экспликация, справка из БТИ.
Как работают специалисты

Результатом оценки будет отчёт о проведённых работах. Документ должен содержать техническое задание на работы, информацию о жилплощади (её адрес, общую и жилую площадь, этаж); сведения о состоянии коммуникаций, наличии (отсутствии) незаконных перепланировок.

Вычисляется степень износа жилья (при необходимости, всего дома). Отдельная глава посвящена состоянию на рынке аналогичной недвижимости – например, новостроек.

Высчитывается рыночная стоимость квартиры. Ликвидная цена устанавливается для того, чтобы банк смог быстро продать заложенную квартиру и, при просрочке оплаты ипотеки, компенсировать свои убытки.

Учёт результатов работы оценщиков

Ответ на вопрос, для чего нужна оценка квартиры, будет однозначным. Банк предварительно одобряет сумму кредита, но требует, что в наличии были документы, подтверждающие реальную стоимость жилья.

Если заявитель идёт наперекор желанию кредитного учреждения и выбирает стороннюю организацию, то её отчёт может быть отклонён по разным причинам – например, из-за несоответствия выводам оценщика действительному состоянию квартиры.

Возможно намеренное завышение или занижение стоимости жилья. Это происходит из-за желания заёмщика получить большую сумму кредита или вследствие того, что банк стремится при более высокой стоимости недвижимости выдать кредит меньших размеров.

Отчёт может содержать 20-40 страниц.  Такой документ также содержит фототаблицы, копии страхового полиса и лицензии организации.

Как работают специалисты

Оценка квартиры нужна для беспрепятственного получения кредита.

Результаты отчёта тщательно исследуются специалистами. Если документ будет содержать информацию о стоимости жилья меньше размера требуемого кредита, то банк снизит сумму ипотеки. Наличие достоверной оценки означает успешное одобрение заявки. Высокая рыночная оценка жилья и платёжеспособность заёмщика привлекательна для банка.

Работа специалистов, которые находятся в партнёрстве с кредитными учреждениями, часто не вызывает претензий. Но заёмщик вправе сам выбирать оценочную организацию, а если банк несогласен с результатами отчёта, то можно подтвердить достоверность сведений документа в судебном порядке и взыскать с ответчика компенсацию за моральный и материальный ущерб.

Читайте также:  12 весомых причин обратиться к ипотечному брокеру

Заключение

Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.

Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

  1. Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т. к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.
  2. Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
  3. Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
  4. В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
  5. Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.

Разница между ликвидной и рыночной ценой

Результат оценки непосредственным образом влияет на условия предоставления займа, а именно:

  • Сумма, предоставляемая банковским учреждением.
  • Предельный срок ипотечного кредита.
  • Размер процента.

Если реальная цена жилья выше или равна той сумме, которая планируется в выдаче заемщику, трудностей с оформлением ипотеки не будет. Бывают ситуации, когда стоимость ниже рыночной или оговоренной со второй стороной сделки. В такой ситуации возникают трудности с получением интересующей суммы. Причины различны — ошибки в оценке недвижимости, неправильный выбор методики и так далее.

Решение проблемы — заказ повторного оценивания или поиск другой организации, предоставление дополнительного залога или оформление потребительского займа на недостающую сумму. Если ни один из вариантов не подходит, придется брать ипотеку в меньшем объеме. Как правило, банки требуют проведения еще одной экспертизы.