Изменение Градостроительного кодекса РФ с 1 июля 2019 года

Прошедшее лето было богатым на изменения в правила закупок в сфере строительства (44-ФЗ). Постановлением Правительства от 25 июня 2020 года № 921 с 9 июля  этого года вступили в силу два новых положения.

Новый порядок утверждения проектной документации

Нормами статьи 48 Градостроительного кодекса РФ «Архитектурно-строительное проектирование» устанавливается дифференциация количества разделов проектной документации и требований к их содержанию применительно к различным видам объектов капитального строительства (в том числе к линейным объектам). Определено, что в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

  • пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
  • схема планировочной организации земельного участка;
  • разделы, содержащие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения и (или) мероприятия, направленные на обеспечение соблюдения требований технических регламентов, а также санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объектов, требований технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • проект организации строительства объектов капитального строительства;
  • требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
  • сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Нормами статьи 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что отсутствие в составе проектной документации разделов, которые подлежат включению в состав такой документации в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ, препятствует проведению ее экспертизы.

В случае если подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществлялась на основании задания застройщика или технического заказчика на проектирование, выданного до установления Правительством РФ требований к составу и содержанию разделов проектной документации, но не ранее чем 1 января 2016 года, внесение изменений в такую проектную документацию в части ее приведения в соответствие с новыми требованиями, в том числе в целях экспертизы такой проектной документации, не требуется.

Нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо наличие результатов инженерных изысканий и материалов, которые содержатся в проектной документации:

  • схемы планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
  • разделов, содержащих архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);
  • проекта организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).
Читайте также:  За чей счет должны менять трубы ГВС и ХВС в многоквартирном доме?

Отмена уведомлений о начале и об окончании строительства!

Новой редакцией статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо представить:

  • документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.

Обязательно оформлять документ в следующих случаях:

  • при постройке здания от трех этажей и выше;
  • обособленные капитальные строения площадью более 1500м2 ;
  • сложные объекты.

Еще с 2018 года упростили процедуру согласования для тех, кто ведет ИЖС или садовые постройки.

Также разрешение на строительство требуется при некоторых видах реконструкции капитальных строений:

  • надстройка дополнительного этажа и мансарды;
  • пристройка;
  • изменение формы крыши, а также перенос дверных и оконных проемов;
  • перенос или добавление внутренних несущих конструкций.

Долевое строительство заменят на проектное финансирование

Мнение эксперта

Алексей Овчинников кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве Российской Федерации

— Долевое строительство — схема, при которой жилье продается на этапе строительства здания, в том числе на «этапе котлована». Согласно положениям Федерального закона № 214 застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше. То есть покупатель рискует стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

if (

Президент Российской Федерации Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил об изменении системы долевого строительства в стране. С 1 июля 2019 года в России введут запрет на заключение договора долевого строительства. Планируется переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Что такое проектное финансирование?

Проектное финансирование — способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения.

Больше по теме Какие изменения произошли в сфере потребительского кредитования и работе МФО в 2019 году?

В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда — товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов.

С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.

Что изменится для покупателей жилья?

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Система перехода к проектному финансированию начнет работать с 1 июля 2019 года, а пока у застройщиков есть выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия или с помощью эскроу-счетов (эскроу-счет — специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством — до сдачи дома в эксплуатацию).

Читайте также:  Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

С 1 июля 2019 года договора долевого участия больше заключаться не будут, а эскроу-счета станут обязательными.

Кто вернет деньги, если дом не сдадут?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости — 10 млн рублей. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют не торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

Если договор долевого участия был заключен до вступления в силу изменений в ФЗ-214, то система перехода к проектному финансированию вас не касается. Если застройщик успел согласовать строительство по старой схеме, вы имеете право приобрести жилье по договору долевого участия.

Приобретение жилья на первичном рынке в России — это лотерея. Риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть и с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условия работы, отвечающие положениям ФЗ-214.

Полина Щекинадолевое строительство ЕСТЬ ВОПРОС жилье мнение эксперта юрист

В ХОДЕ СЕМИНАРА ВЫ УЗНАЕТЕ:

  • Какие изменения введены в Закон “О договорах долевого участия”;
  • Требования для застройщиков, если разрешение получено после 1 июля 2018 г.: опыт работы, раскрытие информации, фонд защиты дольщиков и др.;
  • Требования для застройщиков использовать эскроу счета после 1 июля 2019 года;
  • Можно ли получить деньги от дольщиков наличными или на свой счет в банке, минуя счета эскроу;
  • Как будут контролировать застройщиков и подрядчиков, и к каким застройщикам в ближайшее время придет налоговая инспекция;
  • Что будет, если дольщиком является подрядная организация (за работу получает квартиры);
  • Какие строительные организации должны проходить аудит и как это отражается на их учете;
  • Как просто и на примерах применять федеральный стандарт (ПБУ) 2/2008;
  • Какой договор лучше заключить: инвестиционный или долевой;
  • Как учесть обременения, временные здания и сооружения, землю, кредиты и займы;
  • Какие суммы можно списывать на стоимость стройки, а что учесть за счет вознаграждения застройщика;
  • Изменения законодательства и нюансы оформления работников — строителей (россиян и иностранцев), расчета НДФЛ и взносов с их выплат.

Лектор: Шестакова Екатерина Владимировна — , Casebook. Опыт 12 лет преподавательской работы в государственных университетах и бизнес-школах

Варианты участия:

Акции и спецпредложения!

При оплате до 01 августа Скидка – 10%

Обучение каждого 4-го слушателя от одной организации – Бесплатно!

Подать заявку на участие

Мы всегда готовы ответить на ваши вопросы

+7 (495) 997-6186, (499) 795-7708, (812) 313-2027

Защита от самостроя

Как предполагается, уведомления должны защитить от такого самостроя. После того, как дачник сообщил о начале строительства, он должен дождаться ответного уведомления — уже от местной администрации — о том, что дом соответствует установленным параметрам и допустимо строить его на земельном участке.

Но можно получить и отказ, если дом превышает указанные в законе размеры, собственник не смог подтвердить свои права на землю и т.д.

Заметим, что все эти требования и нововведения касаются исключительно жилых домов, построить баню, беседку или сарай по-прежнему можно без всяких разрешений и уведомлений. И в следующем году ничего не изменится.

Читайте также:  Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25

«По завершении строительства (в течение месяца после окончания стройки) надо снова подавать уведомление в администрацию с приложением технического плана садового дома и ждать ответное уведомление о соответствии стройки требованиям законодательства о градостроительной деятельности». – продолжает Евгений Корчаго.

Порядок такого уведомления предполагает, что к самой документу-уведомлению нужно приложить техплан на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.

Так что самому регистрировать дом не надо, местная администрация после выдачи уведомления дачника о соответствии строения требуемым параметрам самостоятельно направляет все документы в Росреестр для регистрации собственности. Останется только ждать весточки от налоговиков.

В том случае, если дачник не планирует оформлять дом в собственность и ни с какими уведомлениями связываться не желает, ему стоит учесть, что органы районного и местного управления наделяются полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.

Но, как уточняет Евгений Корчаго, только через решение суда. Застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также дачник может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам и имеет земельный участок в собственности.

Важное изменение в Закон «О несостоятельности (банкротстве)»

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства, по ведению которого будет утверждаться стандарт ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства.

В реестр требований отныне включаются также требования о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, и машино-мест. Помимо этого, к объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящих поправок.

Важные изменения с г:

До 31 декабря 2020 года члены снт, днт и онт, созданных до 1 января 2019 года, имеют право независимо от даты вступления в члены приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, при этом земельный участок должен быть образован из земельного участка, предоставленного до года снт, днт или онт либо иной организации, при которой они были созданы и распределен по решению общего собрания членов или иного документа о распределении земельных участков данному члену товарищества (п. 2.7. ст. 3 137-ФЗ от в ред 217-фз от вступает в силу с ).

Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (п. 2 ст. 23 217-фз от в ред. 340-ФЗ от ).