Как быстро продать квартиру в кризис и стоит ли это делать?

Российский рынок недвижимости оказался в своего рода «идеальном шторме». На него сейчас действует сразу множество факторов, равнодействующую которых определить сложно. По разным прогнозам, россиян могут с равной вероятностью ожидать как бурный рост, так и обвал цен, а рост объема ипотеки вкупе с падением доходов населения может подложить бомбу под всю экономику. «Известия» попытались разобраться, какие силы двигают сейчас рынок жилья и что с ним будет в ближайший год.

Поиск по статьям и новостям

Найти Весь мир Европа Евросоюз Испания Германия Италия Франция Кипр Болгария Турция Чехия Греция Латвия Финляндия Черногория Израиль США Абхазия Австралия Австрия Азербайджан Албания Ангилья Андорра Антигуа и Барбуда Аргентина Армения Аруба Багамские острова Беларусь Белиз Бельгия Босния и Герцеговина Бразилия Вануату Великобритания Венгрия Венесуэла Виргинские острова Вьетнам Гаити Гамбия Гана Гваделупа Гибралтар Гренада Грузия Дания Доминика Доминиканская Республика Египет Индия Индонезия Иордания Ирландия Исландия Кабо-Верде Казахстан Камбоджа Канада Карибские острова Катар Кения Китай Колумбия Коста-Рика Куба Кыргызстан Кюрасао Литва Люксембург Маврикий Мадагаскар Малайзия Мальдивы Мальта Марокко Мартиника Мексика Мозамбик Молдавия Монако Монголия Монтсеррат Намибия Нидерланды Новая Зеландия Норвегия ОАЭ Панама Парагвай Польша Португалия Россия Румыния Сан-Марино Саудовская Аравия Северная Македония Сейшельские острова Сен-Бартелеми Сен-Мартен Сент-Винсент и Гренадины Сент-Китс и Невис Сент-Люсия Сербия Сингапур Синт-Мартен Словакия Словения Таиланд Тринидад и Тобаго Тунис Узбекистан Украина Уругвай Фиджи Филиппины Французская Полинезия Хорватия Швейцария Швеция Шри-Ланка Эквадор Эстония ЮАР Южная Корея Ямайка Япония Искать только в заголовке Период публикации:

  • За весь период
    • За последний месяц
    • За 3 месяца
    • За 6 месяцев
    • За весь период

Московский рынок недвижимости продолжает ставить антирекорды

В апреле аналитики «Метриума», ЦИАН и «Инком-Недвижимость» и зафиксировали ряд антирекордов на столичном рынке жилья:

  • рост цен на квартиры в новостройках массового сегмента (стандарт и комфорт) с начала года составил почти 10% (это плюс к тому рекордному росту, который был зафиксирован в 2020 году). По итогам первого квартала средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 225 тыс. рублей, это на 8,4% больше, чем в предыдущем квартале, и на 21,1% больше, чем за аналогичный квартал 2020 года. При этом средняя стоимость квартир в новостройках за этот период выросла только на 5,6%, за год – на 10%, и составила 12,03 млн рублей. Это означает, что покупатели стали отдавать предпочтение квартирам с меньшей площадью;
  • также в массовом сегменте новостроек Москвы рекордно сократилось предложение жилья – на 25,9% по сравнению с предыдущим кварталом и на 21,7% в пересчете на год. Последний раз такой низкий объем предложений фиксировался в 2015 году.

Помимо ажиотажа на рынке новостроек, перегрев наблюдается и на вторичном рынке жилья. По комментариям экспертов столичных агентств недвижимости, ликвидные предложения уходят с рынка за рекордные 2 недели («Инком-Недвижимость»). У агентства «Миэль» несколько другие цифры, но тенденции те же самые: по их данным, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке в Москве составляет сегодня около 68 дней, в то время как в прошлом году он составлял 73 дня. Так, за март 2021 года количество предложений на вторичном рынке по данным АН «Инком-Недвижимость» сократилось на 7% по сравнению с февралем. А если сравнивать этот показатель с аналогичным периодом прошлого года, то падение предложений еще более впечатляющее – 25%. В марте 2021 года в их базе находилось 38,1 тыс. квартир на продажу, а годом ранее – 51,4 тыс. Аналогичную динамику констатируют и аналитики ЦИАН. В марте 2021 года в их базе на вторичном рынке жилья Старой Москвы было 29,1 тыс. квартир, годом ранее – 31,3 тыс. Падение предложений составило 7%.

Банки закручивают гайки — что это значит

На фоне коронавирусной эпидемии крупные российские банки стали повышать требования к первоначальному ипотечному взносу. Кредитные организации начали увеличивать размер минимального первоначального взноса. Это связано с тем, что банки стремятся снизить риски для себя, минимизировав количество ненадежных заемщиков.

«И рост ипотечных ставок, и ужесточение условий по ипотечным кредитам отражают риски банков с точки зрения оценки андеррайтинга заемщиков (рисков при принятии решении о предоставлении кредита). Увеличение размера первого платежа также снижает риски банков в ситуации, когда в принципе есть перспектива снижения цен на рынке. И в этом смысле величина первого взноса, конечно, должна быть выше. Это нужно для того, чтобы исключить ситуацию, когда заемщик отказывается от выплат по ипотечному кредиту, и просто отказывается от квартиры в пользу банка» — заявил Anews вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Вопреки расхожему мнению, у банков, объясняет эксперт, нет цели отнять у собственника жилье.

«Банку ведь не нужно остаться с неликвидной квартирой на руках. А неликвидной она может оказаться из-за разных ограничений. Это и прописанные дети, и риски, связанные с тем, что это жилье единственное. В этой ситуации любые судебные и прочие процессы превращают актив в неликвид. У банка цель — заработать на кредитах», — говорит Апрелев.

Продажа и покупка квартиры в условиях кризиса

Кризис часто связан с экономической, а также политической обстановкой, складывающейся в стране.

Читайте также:  Распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД

В этот период рынок недвижимости изменяется не в лучшую сторону, что затрудняет реализацию квартир. Особенно остро ситуация обстоит с вторичной недвижимостью.

Почему происходит падение вторичного рынка?

Существует ряд причин, приводящих к падению вторичного рынка недвижимости в период кризиса в стране.

К основным факторам, приводящим к подобной ситуации, относят:

  1. Повышение ключевой ставки. Кризис негативно сказывается не только на продаже квартир, но и на банковской сфере. В связи с этим банковские организации повышают ставки по кредитам, в том числе и на ипотечное жилье. Ставки по ипотеке на вторичное жилье остаются высокими, поскольку государство поддерживает застройщиков, предоставляя возможность приобрести новую квартиру на выгодных условиях;
  2. Снижение доходов населения. При существенном падении национальной валюты происходит стремительное повышение цен на бытовую технику, продукты питания и прочие товары. Уровень заработной платы при этом не изменяется. Подобные факторы ведут к снижению доходов населения, то есть покупательской способности;
  3. Растраты. Люди, у которых были крупные суммы денежных средств, уже успели их реализовать. Это связано с тем, что в конце 2014 года люди вкладывали средства в бытовую технику и недвижимость, и сегодня они не нуждаются в покупках квартиры;
  4. Страх и неопределенность. Предприятия все чаще производят сокращение сотрудников. У людей нет гарантии, что они останутся на прежнем месте работы или не понесут финансовые потери;
  5. Превышение предложений над уровнем спроса. Это происходит потому, что в период кризиса происходит борьба за интересы покупателей. Однокомнатные квартиры продают со скидкой в 10%, а двух и трехкомнатные варианты реализуются ниже рыночной стоимости на 20-25%.

В период кризиса выгодно покупать жилье, поскольку цены в подобных ситуациях ниже, чем при стабильном рынке жилья.

Ставки по ипотеке

Ипотека в 2020 году стала доступнее, чем когда-либо. Сейчас купить новостройку в ипотеку СберБанка можно со ставкой от 0,1% в первый год в партнерстве с застройщиками. Готовое жилье на вторичном рынке — со ставкой от 7,3%. В октябре 2020 года мы зафиксировали рекордный спрос на ипотеку.

Что произошло с ипотекой СберБанка за этот год

✅ СберБанк дважды снижал ставки по ипотеке: в мае снижение составило до 0,8%, а в июле — еще на 0,5%.

✅ Запустили акцию, позволяющую снизить ставку по ипотечному кредиту на 0,3% при использовании сервиса «Электронная регистрация». Акция действует до 1 февраля 2021 года.

✅ Появилась льготная программа «Господдержка 2020» со ставкой 6,5%. В СберБанке ее можно оформить по ставке 6,4% годовых. При регистрации сделки в электронном виде — по ставке 6,1%, а по программе субсидирования с застройщиками — от 0,1% годовых.

Максимальная сумма кредита по программе господдержки увеличилась до 12 и до 6 млн рублей — в зависимости от региона.

✅ Минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам снижен до 10%. По программам господдержки — с 20 до 15%.

✅ Скидка 0,3% на ставку о ипотеке на ДомКлик доступна не только для покупки квартир, но и домов.

Рассчитать ипотеку и подать заявку можно онлайн на ДомКлик.

Стоит ли ждать снижения ставок по ипотеке

Сейчас ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю. Тем не менее, мы не исключаем их дальнейшего снижения. Однако стоить помнить о том, что цены на недвижимость растут. Если цены еще вырастут, а ставки снизятся, затраты на покупку окажутся на том же уровне.

На данный момент средний платеж по ипотеке снижается даже при росте цен на жилье. Это показало совместное исследование СберИндекса и ДомКлик. То есть снижение ставок оказывается более существенным, чем рост цен.

Взять в ипотеку или копить

Покупка недвижимости в ипотеку — это вложение средств и защита их от инфляции. Ежемесячный платеж по ипотеке не вырастет, даже если недвижимость взлетит в цене, повысятся ставки по ипотеке или изменится экономическая ситуация в стране.

Если вы просто будете откладывать на покупку квартиры каждый месяц сумму, равную ежемесячному платежу по ипотеке, в течение 10 лет, нет гарантии, что через 10 лет за эти деньги сможете позволить себе жилье такой же площади и в том же месте, где могли бы позволить сейчас.

Массовый перевод на удаленную работу

Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ. С тех пор пришла «вторая волна» эпидемии и мэрия Москвы распорядилась перевести на удаленку треть сотрудников работающих в столице организаций. Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным. Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.

На серой стороне: объемы теневых зарплат в РФ могут вырасти на треть В этом году проблема обострилась на фоне пандемии

Пока достаточно сложно оценивать масштабы этого исхода, но существует серьезная вероятность, что как минимум в ближайшее время он будет серьезно влиять на жилищный рынок. Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе. Благо что и региональные чиновники неплохо улавливают тенденцию — например, уже бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко провозгласил программу, нацеленную на приток «удаленщиков» в регион. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.