Как оспорить кадастровую стоимость и уменьшить налог?

Вы получаете налоговые извещение и видите сумму подлежащего уплате налога, величина которого, мягко говоря, вызывает массу эмоций.

Общие положения

До 2015 года вопросы расчета уплаты налога на имущество регулировались нормами федерального закона «О налоге физических лиц», согласно которому для расчета налога на имущество использовались данные об инвентаризационной стоимости объекта, поступившие в налоговый орган до 1 марта 2013 года, умноженные на коэффициент-дефлятор, который ежегодно устанавливаются правительством РФ.

Однако после введения в налоговый кодекс новой главы «Налог на имущество физических лиц», правила расчета налога полностью изменились, и он стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, таких объектов недвижимости.

С 2020 года по всей стране расчет налога проводится от кадастровой стоимости, земельный налог, как и ранее, также рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Действующее законодательство способствует тому, чтобы кадастровая оценка была максимально объективной и сопоставимой с рыночной оценкой, но может случиться и так, что кадастровая стоимость принадлежащего вам объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база, от которой определяется сумма налога, действительно окажутся завышены. В этом случае владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

В соответствии с законом, правом на пересмотр кадастровой стоимости обладает любое заинтересованное лицо, если данная кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности.

До 2017 года проведение оценки регулировалось Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», в соответствии с которым кадастровую стоимость определяли независимые оценщики.

С 2017 года действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» и новые правила, согласно которым проводить оценку в праве только государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения.

Поскольку в настоящее время применяются оба закона, с постепенным переходом к новым правилам, то пересмотр кадастровой стоимости проводится в разных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости.

Способы снижения кадастровой стоимости и на что она влияет?

Чем выше оценена кадастровая стоимость земельного участка, тем выше будет налог на землю, а так же если земля в аренде, то завышенная оценка кадастровой стоимости будет влиять на стоимость арендной платы и при завышенном расчете в большую сторону.

Само собой такое положение дел не устраивает владельцев и арендаторов и перспектива платить ежегодно меньше и экономить в отдельных случаях сотни тысяч очень привлекает и радует, тем более в наше не просто время.

Как правильно согласовать границы земельного участка?

Скажу Вам следующее, что реальным основанием для пересмотра расчетов кадастровой стоимости земельного участка, это возможная недостоверность сведений об объекте недвижимости которые были использованы при расчете и определении его кадастровой стоимости, что повлекло к установлению завышенной рыночной стоимости объекта на дату в которую была установлена его кадастровая стоимость.

По законодательству, все результаты определения кадастровой стоимости участка могут быть оспорены как физическим, так и юридическим лицом. Но после 15 сентября 2015 года были внесены изменения позволяющие оспорить результаты оценки административным истцов в суде и в случае с физическими лицами, предварительное обращение в комиссию не требуется, можно сразу идти со всеми документами в суд.

По юридическим лицам ситуация немного иная, им в первую очередь необходимо обратиться с заявлением и всеми необходимыми документами в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости и если комиссия по необоснованным причинам отклонила заявление либо просто не рассмотрела его в течении месяца, то только в таком случае юридическое лицо может обратиться в суд.

Процесс оформления садового участка в собственность?

Как советуют многие специалисты по оспариванию кадастровой стоимости в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае не рассмотрения заявления следующим шагом конечно же должно последовать обращение заявителя в суд. Ранее иски о пересмотре кадастровой стоимости и установления ее в новом размере (в размере рыночной стоимости) рассматривались арбитражными судами, но вследствие изменения в законодательстве данные иски теперь могут рассматривать суды общей юрисдикции. Однако просто обратиться в суд на данный момент с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, неверный подход, как только произошли изменения в законодательстве споры по снижению кадастровой стоимости рассматриваемые судами общей юрисдикции показали себя весьма неэффективными и лишились какой-либо целесообразности. На данный момент необходимо обратиться в суд с иском о признании незаконным решения государственного органа, это будет являться самостоятельным способом защиты нарушенного права. В такой ситуации если объект недвижимости находится в собственности юридического лица спор будет рассматриваться не судом общей юрисдикции а Арбитражным судом. Юристы это смекнули и обращаясь к судебной практики действительного становится понятно что в Арбитражных судах такие споры проходят более успешно и Арбитражный суд зарекомендовал себя по вопросам снижения кадастровой стоимости как более компетентный орган, поэтому по таким вопросам очевидно необходимо обращаться в Арбитражный суд и предпринять для этого все необходимые действия, ни в коем случае не давать повода чтобы подведомственность дела привела в суд общей юрисдикции.

Читайте также:  Распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД

Что касается земельных участков поставленных на кадастровый учет после 13 ноября 2015 года, а так же тех участков которые после указанной даты претерпевали изменения, после чего соответственно в государственный кадастр недвижимости были внесены измененные сведения о стоимости данных участков по причине изменения как качественных так и количественных характеристик. Что касается стоимости (кадастровой) данных объектов, то их оценкой занимается не оценщики работающие по контракту и применяющие массовые методы оценки, здесь оценку производят индивидуально и производится она органом по кадастровому учету по Приказу Минэкономразвития РФ №222 от года и №113 от года. В процессе определения стоимости данных участков в кадастровой палате составляется акт.

В описанном выше случае так же возможно снижение кадастровой стоимости, но здесь будет исправляться ошибка, которая возможна была при расчете допущена органом кадастрового учета при определении стоимости по конкретным параметрам.

Но ниже я все же хочу рассказать Вам о наиболее универсальном, проверенном и эффективном способе снижения кадастровой стоимости земли.

Как купить квартиру в залоге, аресте, ренте?

Статистика дел по пересмотру кадастровой стоимости

С 1 января по 30 сентября 2020 г. комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 56% от общего числа принятых к рассмотрению заявлений (тогда как судами удовлетворено 95% исков о снижении кадастровой стоимости).

В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 33,8 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 51,7%).

Количество владельцев земельных участков, подавших заявление в комиссию — 26 204 (76% от общего количества заявлений).

Комплексная юридическая услуга — Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Кто и на каком основании может инициировать процедуру?

В соответствии с п.1 ст. 22 упомянутого выше закона инициировать процедуру оспаривания могут следующие категории лиц:

  • обычные граждане – как правило, это собственники земли;
  • юридические лица – арендующие или владеющие участком;
  • органы государственной власти и местного самоуправления – в том случае, если конкретная территория относится к государственной или муниципальной собственности.

Существует два основания для уменьшения кадастровой стоимости земли, а именно:

  1. При определении данного показателя за основу были взяты недостоверные сведения, что в итоге привело к его необоснованному завышению (например, при оценке в расчет брались неверные данные о площади участка).
  2. Установленная рыночная стоимость конкретной территории оказалась гораздо ниже кадастровой (чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?).

В первом случае может быть вынесено решение о повторном определении кадастровой стоимости земли, а во втором – об установлении данного показателя в размере, соответствующем рыночной стоимости участка.

Общий алгоритм оспаривания кадастровой стоимости

Для оспаривания кадастровой стоимости на примере физического лица можно проследить общий порядок действий.

  1. Подаем исковое заявление в суд, с указанием предмета споров.
  2. Прикладываем копии паспорта собственника.
  3. Прикладываем оригинал выписки из ЕГРН, можно электронный вариант.
  4. Предоставляем расчет независимого оценщика. В данном случае суд не может принимать расчет независимого оценщика за основу, так как с 2019 года изменились требования расчета, где верными сведениями будет данные государственных оценщиков. Расчет независимого оценщика принимается только к сведению.
  5. Оплачиваем государственную пошлину в размере 300 рублей.
  6. По определению суда, Росреестр назначает Комиссию по пересмотру цену или ее обоснованию.
  7. Судебное решение направляется в Росреестр, где в течение 20 дней вносятся корректировки.

Далее в автоматическом режиме сведения передаются в налоговые органы, где осуществляется перерасчет начисления налогов по имущественному праву.Начиная с 2019 года, собственник может оспорить кадастровую стоимость только за последние 3 года. Оспаривание кадастровой стоимости ранее 2019 года по новым положениям законодательства не предусмотрено, за исключением случаев, если дело было начато ранее, до 1 января 2019 года.

Право на переоценку

— Павел Иванович, каждый может оспорить установленную кадастровую стоимость? Или есть какие-то нюансы?

— Конечно. Вы можете оспаривать кадастровую стоимость, если, к примеру, завышенная цена кадастровой стоимости объекта (земельный участок, ОКС) образовалась в результате периодически проводимой государством (раз в 5 лет) переоценки объектов. Правом инициирования изменения кадастровой стоимости (приведение ее к рыночной стоимости) могут пользоваться как собственники объектов, так и арендаторы муниципального имущества (земельные участки, ОКСы).

— И что человек должен сделать, чтобы добиться переоценки?

Статья по теме Поспорим с кадастром? Как добиться пересчёта налога на недвижимость — Есть определённый порядок действий, который необходимо чётко соблюдать, чтобы добиться конкретного результата. Во-первых, изменение установленной кадастровой стоимости производится не позднее шести месяцев после объявления официальной оценки. Обращение направляется в Росреестр с соблюдением электронной очередности обращений. Если же собственник недвижимости не успевает обратиться в соответствующую государственную инстанцию в установленный срок, он может осуществить запрос на переоценку только в конкретных случаях:

  • налогоплательщик не был уведомлен о том, что производилась оценка, и определенные результаты не были обнародованы официально;
  • имеющаяся претензия не превышает 30% от общей суммы произведенной оценки;
  • кадастровая стоимость превышает рыночную.
Право на переоценку

Если на заседании комиссии при Росреестре Вам отказывают удовлетворить Ваши требования по уменьшению кадастровой стоимости объекта, то подавайте документы в суд. Конечно, придётся привлекать судебных экспертов, плюс добавятся судебные издержки (что значительно удорожает процедуру сопровождения заявки). Но тем не менее практика показывает, если кадастровая значительно превышает рыночную – это все равно оправдано. Тем более в суде можно заявлять на снижение кадастровой стоимости и до 70%.

Но, как я уже говорил выше, процесс изменения кадастровой стоимости достаточно сложный и имеет свои нюансы, без знания которых налогоплательщик рискует не достичь успеха при желании переоценки. Так как кадастровый показатель влияет на образование налога на объект, его тщательный расчёт играет большую роль в дальнейших финансовых отношениях собственника недвижимости.

— Скажите, Ваша организация проводит переоценку объектов (ОКСы, земельные участки) для снижения кадастровой стоимости, исходя из желания заказчика? До какого предела Вы можете понизить оценку?

— К сожалению, не всегда возможно опираться только на пожелания заказчика. Как, наверное, многие знают (кто работает с оценочными организациями) – с г. прекращена аккредитация всех оценщиков, кто не сдал государственные квалифицированные экзамены. Поэтому количество действующих оценщиков уменьшилось. А те, кто сдали экзамен, в их числе и наша торговая палата, рисковать аккредитацией и осуществлять оценку ниже предельно допустимого не будет. Поэтому мы сначала занимаемся изучением поданной заявки (насколько можно снизить или вообще нельзя), а уже после этого заключаем договор на проведение оценки по изменению кадастровой стоимости объекта. Кстати, хочу уточнить, Крымская ТПП аккредитована по всем направлениям оценочной деятельности, а именно: «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса». Так что мы способны оказать квалифицированную помощь в любой отрасли.

Как оспорить кадастровую стоимость? Советы юриста Подробнее

Когда выгоден пересмотр кадастровой стоимости

Прежде, чем приступать к оспариванию стоимости квартиры (дома), отмеченной в кадастре, следует взвесить финансовые затраты.

Следует отметить, что установленный комиссией или судом размер кадастровой цены действителен лишь до планового осуществления очередной госоценки. Возвратить сумму переплаты имущественного налога на квартиру после измерения ее кадастровой цены невозможно, поскольку новая стоимость будет применяться лишь для налогового периода, в котором подано заявление на оспаривание ( п.1 Налогового кодекса).

Читайте также:  Как можно получить налоговый вычет на проценты по ипотеке в 2021 году?

Сроки уплаты налога и необходимые документы

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продажа. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продажа.

То есть если продажа жилья была в 2020 г., подать декларацию нужно до 30 апреля 2021 г., а уплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

Для налоговой вам понадобятся:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как считается налог, если квартира продается ниже кадастровой стоимости. Надеемся, что наша статья была полезна!

Получите налоговый вычет Выберите удобный тариф и получите налоговый вычет быстро и просто Продолжить

Как добиться законного снижения кадастровой стоимости недвижимости

В 2015 г. в РФ введен новый порядок налогообложения имущества физических лиц. Регионы переходят на новую систему расчета постепенно. К 2020 г. процесс завершится.

В налоговом кодексе, а также в ФЗ № 135 дается подробное описание нововведений о том, как рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости , как ее оспорить, если расчет стоимости дома или квартиры произведен неправильно.

Что представляет собой налог на недвижимость

Объекты недвижимости, которые находятся в собственности граждан, подвергаются налогообложению — жилые дома, квартиры, гаражи. К их числу относятся жилые здания, построенные на участках земли, которые предназначены для ведения подсобного хозяйства или индивидуального строительства дома. Также в это число входят нежилые объекты: гаражи, подсобные помещения.

Изменения в НК о расчете налога (ст.2) в соответствии с кадастровой стоимостью объекта, вступили в силу в 2015 г. Размер налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости: чем выше стоимость имущества, тем больше налог платит собственник.

Со 2 половины 2017 граждане начнут платить налоги по новой схеме, процесс перехода будет происходить постепенно до 2020 г. В каждом случае размер налога определяется в индивидуальном порядке, и кадастровая оценка объектов недвижимости влияет на его размер, но инвентаризационная стоимость будет также использоваться в зависимости от конкретной ситуации.

Таким образом, исчисление кадастровой стоимости дома, квартиры, гаража, других объектов важен для владельцев. До внесения изменений в законодательство налог исчислялся только на основании инвентаризационной оценки. Новый порядок исчисления основан на стоимости, которая приближена к рыночной цене. Иной раз кадастровая стоимость дома превышает рыночную.

Совет!Это происходит, если допущены ошибки в расчетах, не учтены индивидуальные характеристики квартиры, гаража, дома или это связано с падением цен на них на рынке.

Переоценка производится периодически. По закону это положено делать не чаще 1 раза в 2 года и не реже одного раза в 5 лет. При проведении переоценки квартиры, дома, гаража, земельного участка владелец представляет доказательства того, что стоимость недвижимости завышена.

За сколько периодов можно снизить налог на имущество из-за изменения кадастровой стоимости

Для перерасчета налоговых платежей применять установленную кадастровую стоимость в размере рыночной можно ретроспективно за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2 НК РФ). Но сделать это можно не более чем за три налоговых периода (п.2.1 ст. 52 НК РФ).

Общий порядок пересчета налога на имущество из-за изменения кадастровой стоимости определен в пункте 15 статьи 378.2 НК РФ.

  • Если снижение кадастровой стоимости недвижимости произошло из-за изменений качественных или количественных характеристик ОС, то пересчет налога происходит со дня, когда в ЕГРН зарегистрировали основания для пересмотра кадастровой стоимости.
  • Если стоимость была изменена из-за ошибок, допущенных при первоначальном определении этого показателя, которые были признаны комиссией или судом, то налог пересчитывается с даты применения сведений об измененной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Если пересмотр произошел по решению суда или комиссии на основании рыночной оценки объекта, то налог пересчитывается с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости.