Как выбрать хорошего риелтора: основные заблуждения клиентов

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: «Зачем нужен риелтор при продаже квартиры плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества» с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Кто оплачивает сделку купли-продажи квартиры

Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи, ложатся на обе стороны сделки. Финансовые траты при покупке жилья ждут обе стороны: и продавца, и покупателя. Кто должен оплачивать договор купли-продажи и другие процессы, связанные с проведением сделки, законом не регламентировано. Поэтому ниже речь пойдет о том, как принято решать вопрос. Но нет такого закона, который бы мог принудить одну из сторон оплачивать услуги нотариуса, госпошлины, получение справок и т.д. За что и кто должен платить при продаже квартиры решается путем переговоров между продавцом и покупателем. В основном стороны действуют в соответствии с общепринятыми правилами. Чаще всего участники сделки договариваются о равномерном долевом распределении затрат. Иными словами, часть услуг и процесс оплачивает продавец, а часть — покупатель.

Расходы за сбор и подготовку необходимых документов оплачивает продавец. За что платит продавец при продаже квартиры:

  • Справки, полученные в БТИ и другие документы, необходимые для продажи недвижимости и перерегистрации права собственности
  • Задолженности за коммунальные платежи
  • Выписка из ЕГРН — запрашивается непосредственно перед подписанием ДКП и стоит несколько сотен рублей
  • Налог — деньги, полученные за продажу квартиры, с юридической точки зрения являются доходом. Поэтому государство с него удержит 13%. Не стоит идти на хитрость с целью избежать выплаты и подписывать договор дарения вместо купли-продажи. Если покупатель окажется мошенником, продавец останется и без имущества, и без денег, но с невозможностью отменить сделку. Зато есть возможность получить налоговый вычет

Предпродажная подготовка

Для того чтобы продать квартиру без риэлтора, следует ещё на этапе подготовки собрать необходимые документы. Пакет бумаг делится на два типа: одни должны находиться у собственника постоянно, другие необходимо получить непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.

В первый список входят:

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта всех собственников квартиры (если часть из них не достигли 14 лет – свидетельства о рождении);
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • справка из ФНС об отсутствии долгов;
  • согласие всех собственников на продажу квадратных метров.

Важно! Случаи, когда квартира принадлежит нескольким лицам, а особенно, если среди них есть несовершеннолетние, существенно усложняют процесс продажи. Необходимо грамотно оформить и нотариально заверить согласие на отчуждение всех собственников, а если затронуты интересы детей, получить в органах опеки согласие на продажу имущества малолетних граждан.

Предпродажная подготовка

К документам, имеющим небольшой срок действия, относятся:

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • справка формы №9.

Если хочется быстро продать квартиру без риэлтора, следует привести её в товарный вид: сделать мелкий ремонт, вывезти вещи и устранить всё, что мешает восприятию жилплощади покупателем.

Ключевые компетенции профессионального риелтора

В крупных мегаполисах, равно как и в небольших провинциальных городках, масса агентств по работе с недвижимостью. Как определить среди них надежную, заслуживающую доверия фирму? Индикатор работы любой компании – отзывы клиентов. Такие сведения найдете на форумах, тематических сайтах, в соцсетях, всюду, где пользователи обсуждают тему недвижимости. Серьезная фирма дорожит своей репутацией, для которой губительна даже одна скандальная сделка. Второй критерий выбора риелторской организации – срок существования на рынке. Чем старше агентство, тем больше причин доверять ему.

«Риелтор должен обладать профессиональными знаниями, которые могут включать в себя прохождение специализированных курсов, должен знать рынок и сегмент, на котором он специализируется. Обратите внимание на наличие сертификата о получении знаний и есть ли у риелтора презентационные материалы (удостоверение, визитки и прочее). Также имеет значение репутация агентства недвижимости, ее можно оценить с помощью средств массовой информации или узнать отзывы друзей и знакомых». Андрей Отморский, директор АН «Фавор риэлти», специалист Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Ключевые компетенции профессионального риелтора

Солидная фирма чаще работает в разных направлениях: с квартирами и домами, вторичным рынком и новостроями, коммерческой недвижимостью. Она может одновременно заниматься покупкой, продажей, арендой и ипотечным кредитом. Каждое направление представляет профессиональная команда экспертов.

Надежность агентства проверяется ее кадрами. Это компетентные опытные специалисты, владеющие мастерством оценки недвижимости и умеющие продавать ее выгодно и быстро.

Хороший риелтор: кто он?

Что отличает профессионала от дилетанта?

Опытный риелтор сразу назовет клиенту рыночную стоимость его квартиры. Он знает реальные цены сделок в конкретном районе и их динамику. Он понимает и сумеет донести до клиента мысль, что при проведении альтернативной сделки важно не только получить за продаваемую квартиру максимальную цену, но и быстро подобрать подходящий вариант для покупки в рамках ее цены.

Хороший риелтор: кто он?

Он не будет экономить на рекламе и разместит объявление (в статусе «премиум») на популярных площадках, эффективность которых проверена его личным опытом. Воспользуется скидкой, которые предоставляют ему рекламные сервисы за объем публикаций. Мало того, у любого профессионала есть свой набор рекламных технологий, который позволяет эффективно информировать потенциальных покупателей. Сейчас многие из них используют ипотечный кредит. Риелтор учитывает в работе и это. Он выставит квартиру на портале, где клиенты-ипотечники смогут получить скидку по процентной ставке.

Читайте также:  23.10.2018 | Вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ

Хороший риелтор обязательно будет присутствовать на показе квартиры вместе с клиентом. Он встретит покупателя у подъезда, пообщается с ним до и после визита в квартиру. То, что поначалу может показаться клиенту пустой тратой времени, в нужный момент обернется источником важной информации. А еще… На переговорах и при внесении аванса грамотный риелтор, уступая на взгляд клиента требованиям покупателя, на самом деле отстоит ключевые пункты клиентских интересов. Его цель – выйти на максимально выгодную для клиента сделку, а не подавить оппонента своими профессиональными компетенциями.

Может, стоит отказаться от услуг риелтора?

Единственный способ вообще избежать такой проблемы – не пользоваться услугами риелторов в принципе, тогда кроме части НДФЛ стороны сэкономят на самой комиссии, а это 50-100 тысяч рублей или определенный процент от стоимости недвижимости.

Рынок жилья в России таков, что каждую квартиру могут продавать сразу несколько риелторов. Доходит до абсурда – одна и та же квартира может продаваться у нескольких риелторов и агентств недвижимости по разным ценам, потому что у разных агентов разная комиссия, и они включают ее в стоимость объекта (а еще оставляют «запас» для торга). При этом, по отзывам до 90% риелторов ограничиваются тем, что размещают объявления на специальных сайтах – стоит ли платить за такое до 100 тысяч рублей?

Однако в некоторых сделках услуги риелтора нужны:

  • если продается нестандартный объект недвижимости (или покупатель ищет что-то необычное) – риелтор знает, как правильно продавать те или иные виды недвижимости;
  • если на рынке выраженный дисбаланс спроса или предложения. Например, если в одном районе продаются сотни однотипных квартир по примерно одной цене, без риелтора продать свою квартиру будет сложно;
  • если нужно организовать двойную/тройную сделку, или обе стороны сделки как-то связаны с ипотекой;
  • если продавец или покупатель находится в другом городе.

Оформить сделку купли-продажи сейчас очень легко – перечни документов можно найти в сети, все делается достаточно быстро, а саму сделку зарегистрировать можно в МФЦ всего за 2 тысячи рублей. Поэтому для «простых» сделок привлекать риелторов далеко не всегда есть смысл.

Придавайте значение мелочам

Даже если соблюдены все договоренности, одна забытая деталь может надолго затянуть продажу.

Сергей Савельев, риелтор— В начале карьеры был со мной такой случай. К назначенному дню я подготовил документы, встретил в Подмосковье покупателя и продавца: один приехал из Москвы, другой — из Тулы. Они подписали договор купли-продажи и собрались рассчитываться (заранее договорились, что это будут наличные). И вдруг покупатель ошарашил нас фразой: «А я думал, что деньги сегодня не нужны и оставил их дома в Москве». Сделку пришлось перенести.

Еще внимательнее надо относиться к работе с документами. Упустите хотя бы одну мелочь — и не только затянется сделка, но и появятся плохие последствия.

Сергей Савельев, риелтор— Еще один мой горький опыт — история о том, как сделка затянулась на 9 месяцев и пока не закончена. Начиная продавать дом, я не ознакомился с документами, а поверил продавцу, который сообщил, что с ними все нормально. У нотариуса выяснилось, что они все-таки не в порядке: часть участка, на котором стоит дом, не поставлена на кадастр, и сам дом поделен на доли. Пришлось устранять все проблемы, чтобы привести в порядок документы. Тем временем мой клиент взял кредит, и платит его уже 9 месяцев, а дом еще не купил. Собственник дома планировал деньги с его продажи вложить в покупку квартиры. Нашел подходящую, дважды вносил за нее аванс, надеясь, что вскоре купит. Но наша сделка затянулась, и ту квартиру продали другому покупателю.

Перед продажей квартиры проверьте, все ли документы на месте. Когда покупателям нужно срочно выйти на сделку, то именно отсутствие полного пакета документов становится причиной отказа от покупки и выбора в пользу другого объекта.

Придавайте значение мелочам

В своей статье «РБК-Недвижимость» указали список документов, которые нужны для продажи квартиры:

1. Паспорт продавца; 2. Справка о составе семьи (можно получить в МФЦ); 3. Договор купли-продажи; 4. Выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра); 5. Нотариальная доверенность (нужна, если собственник не может лично участвовать в сделке); 6. Разрешение органов опеки (нужно, если в семье собственника есть дети младше 14 лет); 7. Свидетельство о рождении (нужно, если собственник — несовершеннолетний); 8. Письменное согласие супруга (нужно, если недвижимость была приобретена в браке). 9. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, дарственная, справка о праве на наследство). 10. Технический паспорт (нужен, если оформляется ипотека или нужна справка от органов опеки. Можно заказать в БТИ или МФЦ).

Читайте также:  Долги по ЖКХ: порядок начисления, как узнать, последствия

Читать по теме Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По совету эксперта мы составили чек-лист для риелтора: о чем предупредить клиента перед сделкой:

Продажа квартиры через риэлтора.

Главная причина, по которой продающие квартиру не обращаются к риэлторам, это желание сэкономить на комиссионных. Однако сегодня я хочу поднять такую тему как продажа квартиры через риэлтора.

Советы по подготовке и самостоятельной продажи квартиры Вы уже читали в предыдущей статье из двух частей.

Суть в том, что Вам нужно решать – продавать быстро или дешево. Нельзя рассчитывать продать и дорого и за пару дней. Так везет лишь единицам. Важно помнить, что квартира имеет очень низкую ликвидность из-за высокой стоимости и недоступности к мгновенной покупке подавляющим большинством людей.

Продажа квартиры через риэлтора. Основные причины и преимущества.

Очень много квартир выставленных на продажу, принадлежат людям, которые вообще ни разу до этого не занимались продажами, и тем более не продавали такой сложный и хлопотный Товар как недвижимость. Прочитав про механизмы продажи, безусловно, можно избежать многих задержек. Однако и в этом случае у Вас не будет одного – опыта. Подводные камни есть в любом деле. Именно поэтому Вам всем нужна продажа квартиры через риэлтора.

Первая причина.

  • Оценка стоимости. Риэлтор дает правильную, реальную оценку стоимости квартиры, исходя из Ваших пожеланий скорости продажи. Ввиду их профессиональной деятельности им приходится ежедневно мониторить цены, следить за тенденциями на рынках недвижимости, оценивать структуру спроса и предложений, ну и так далее.

Еще раз напомню, о том, что писал в предыдущей статье. Риэлтор сильно заинтересован продать Вашу квартиру как можно дороже. Ведь от этого зависит и его доход – размер комиссии прямо пропорционален цене.

Вторая причина.

  • Документы. Профессионалы дотошно и с быстрой скоростью собирают всю необходимую для продажи документацию (для этого нужно лишь оформить на риэлтора доверенность на сбор документов).

Во-первых, опять-таки из-за опыта, они знают, какой пакет документов нужен. Во-вторых, они знают варианты быстрой их сборки и компоновки, с учетом нюансов работы различных государственных структур, типа БТИ и Юстиции. Кстати, оговорюсь, что данная доверенность не дает им право на реализацию квартиры без Вашего ведома, а лишь предоставляет юридическую возможность для сбора документов.

Третья причина.

  • Инструменты рекламы. Нужно понимать, что у любого агентства недвижимости Ваша квартира далеко не единственный объект под продажу. Они этим занимаются ежедневно и для множества клиентов. А значит, у них уже отработаны различные схемы рекламирования, которые быстро и эффективно оповестят о Вашем предложении.

В достаточно крупных агентствах, реклама поставлена на поток. Там есть специальные отделы и профессиональные маркетологи, которые занимаются исключительно рекламой. У них уже заранее проплачены площадки на досках объявлений, заложены бюджеты на рекламу в газетах, запущены компании по контекстной рекламе и так далее.

Четвертая причина.

  • Презентация. Это одна из главных причин, по который стоит продавать квартиру через риэлтора. Профессиональный агент по недвижимости умеет правильно презентовать квартиру, демонстрируя достоинства и нивелируя недостатки. Именно этому их обучают на множествах специализированных курсах и тренингах. Плюс ежедневный опыт общения с покупателями недвижимости.

Само собой тут Вы не сможете конкурировать с ними. Это их профессия и их хлеб. Ведь и Вам не понравится, если в Ваше дело будут лезть посторонние, с советами как правильно делать Вашу работу, тем более, если эти люди сами в ней ничего не смыслят.

Пятая причина.

  • Безопасность. Тоже очень важный момент для сложных и дорогих сделок. Именно агентство недвижимости и их профессиональные риэлторы следят за чистотой сделки, контролируют правильность оформления документов и оплату денег.

Отмеченные выше преимущества, вне всякого сомнения, относятся лишь к профессионалам. Дилетанты встречаются и в данной области.

Мой вывод: наличие риэлтора не обязательно при проведение сделки, но весьма желательно для неопытных продавцов квартир, коими являются большинство.

Последний момент: размер комиссии обычно составляет от 1 до 3 % (обычно 3). Хотя встречаются и жадные агентства с 5% от суммы сделки. Другой вопрос – сможете ли Вы продать быстро и безопасно самостоятельно по цене, который покрывает данную разницу?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Кто должен платить риэлтору?   Покупатель или продавец?

Кто должен платить риэлтору и  за что платить? Какую услугу оказывает риэлтор. Какую ответственность несет ?  Риэлторы могут ошибаться?Разберемся подробно:

Кто должен платить риэлтору?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости?Ответ очевиден!Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает.

Тот, кто  обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости  в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее —  тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость и уменьшить налог?

 Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора?Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.

А ведь впереди еще, как минимум два,  напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после  получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из риэлтор должен сопроводить  и фактическую передачу квартиры покупателю.

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Впрочем. Условия оплаты  услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для  этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Алгоритм купли  квартиры

Алгоритм продажи квартиры

Всегда рада разъяснить

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Ольга Слободчикова 18/04/201716/10/2017 Риелтор друг или недруг 10 комментариев

Риэлтор или юрист — кого лучше выбрать для юридического сопровождения сделки по купле-продаже квартиры

Многие риэлторы говорят: “Зачем вам юрист? Я же риэлтор. Я сам все проверю и все будет хорошо!”. Насколько это верное высказывание? Действительно ли юрист в этой специфике вообще не нужен? Или лучше прибегнуть к его помощи?

Мы можем сказать так. Как раз в этой ситуации вам может оказаться ненужным риэлтор по причинам, о которых мы говорили ранее. Юрист нужен если вы квартиру покупаете. Чтобы квартиру, которую вы покупаете, проверить.

Ни один риэлтор, если он конечно не дипломированный юрист, не проверит вам квартиру. Потому что есть огромное количество рисков. Например, покупаете вы квартиру. Там собственники по приватизации. Бабушка приватизировала в 1993 году квартиру, все вроде бы прекрасно. Не продавала, ничего. 

Казалось бы, какие могут быть угрозы. В квартире прописана только бабушка. Все хорошо. А через 2 года приезжает молодой человек откуда-нибудь с Севера. С большой бородой и с уголовными замашками. Подает на вас в суд.

Риэлтор или юрист — кого лучше выбрать для юридического сопровождения сделки по купле-продаже квартиры

И выясняется, что он когда-то написал отказ от приватизации. Или просто не реализовал свое право на приватизацию. И он совершенно на законных основаниях сначала в вашу квартиру прописывается, а потом поселяется.

И вы ничего сделать не можете, это вполне законно. Хотя можно через суд. Но это опять же долгие судебные тяжбы. Жизнь он вам отравит тоже капитально. Это просто один из примеров. И таких примеров очень много.

Чем в данном случае юрист лучше риэлтора? Юрист, помимо всего прочего, ходит регулярно в суд и набирает судебную практику. Он знает какие суды принимают решения. Как они трактуют наличие или отсутствие того или иного документа. Поэтому наша вам рекомендация — обращайтесь к юристам.

Мы понимаем, что это выглядит несколько пристрастно, но все-таки. Поверьте, очень часто приходят люди, которые сэкономили на юристе при покупке квартиры. Сэкономили рублей, а потом платят сотни тысяч или стоимость своей квартиры. Хорошо если заплатив сотню тысяч рублей они право на свою квартиру отстоят. А иногда бывает, что и нет. Поэтому лучше подстраховаться заранее.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: что нужно знать?

Альтернативной сделкой купли-продажи называют цепочку действий с имуществом, действия в которой осуществляются одновременно. Если речь идет о квартире, это означает, что гражданин продает свое жилье, и тут же покупает другое. То есть человеку не приходится оставаться на улице с крупной суммой денег на руках — он фактически не получает сумму на руки, а тут же тратит ее на приобретение другого жилья.

Такая схема на российском рынке недвижимости очень распространена: для примера, в Москве таким образом проводят около 70% от всех сделок.

Альтернативная сделка не противоречит действующим законам и правилам. Схема это достаточно старая — она использовалась еще до распада СССР, когда единственным способом улучшить жилищные условия был обмен жилья.

Как обезопастить себя от мошенничества

Из основных нюансов стоит выделить:

  1. Сделки должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников против такого условия — стоит насторожиться.

  2. Недвижимость, оформленная в начале 90-х, должна проверяться максимально внимательно. В те годы сделки могли заключаться с нарушением прав (временно выписанных граждан, детей).

  3. Избегайте сделок (или проверяйте с помощью юриста) объекты, которые за последние несколько лет неоднократно перепродавались.

  4. Договаривайтесь о такой сделке только с вменяемыми людьми. Алкоголизм, наркомания, преклонный возраст, любые подозрения на психические отклонения у участника сделки — вот самые явные поводы отказаться от такой схемы.

Проводить альтернативную сделку стоит только с участием риелтора и юридической поддержкой. Самостоятельно добиться условий, которые устроили бы всех участников сделки — задача тяжелая.