Как выделяется доля в натуре из общего долевого участка.

Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности уместен в первую очередь тогда, когда данную процедуру можно реализовать фактически. Если земельный участок небольшой площади, шансы на выдел сводятся к нулю. Далее рассмотрим, как осуществляется выдел доли, и в каких случаях это возможно.

Можно ли продать земельный участок без межевания

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 – звонок по РФ бесплатен.

В законодательстве, касающемся купли-продажи земельных участков, за последние годы было много изменений. Соответственно сегодня возникает немало вопросов. И один из самых частых – можно ли продать участок без межевания? Ведь эта процедура требует больших временных и финансовых затрат, а продать землю иногда требуется срочно.

Нужно ли межевание при продаже земельного участка

В нормативно-правовых актах, регулирующих сделки с ЗУ, нет требования, что продавать можно только размежеванную землю. Но для того, чтобы такой надел можно было продать, необходимо наличие сведений о нем в Росреестре. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете. Если эти требования не соблюдены, то проводить межевание придется.

Когда участок зарегистрирован в ЕГРН, но не прошел межевание, он определяется в Реестре как «не имеющий точных границ». Земельное законодательство допускает такой статус надела. Если же у владельца есть право собственности на эту землю, то продать получится без проблем.

Подробнее о том, как выглядит межевание земельного участка на бумаге, смотрите у нас.

Если целью межевания является уточнение границ участка, то дополнительно потребуется уведомить заинтересованные лица о грядущей процедуре. Если кто-либо из соседей возражает против изменения границ, то потребуются письменные документы об этом.

Требования к межеванию

Межевание представляет собой элемент кадастрового учета. В 2021 году он является обязательным с точки зрения закона. Суть его заключается в точном определении координат границ земельного надела. Далее их отмечают на карте, а полученные сведения заносят в Единый государственный реестр недвижимости.

Подробно о том, как происходит межевание земельного участка, читайте в нашей статье.

Риски при покупке земли без межевания в 2021 году

Продать землю без межевания можно по более низкой цене. Но это может вылиться в значительные затраты для покупателя в будущем.

Дело в том, что существуют определенные требованию к размещению построек. Определить законность размещения, например, бани, можно только с помощью межевания.

Если же этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с постановкой на кадастровый учет вновь возведенных строений.

Если гражданин покупает участок без межевания, это означает, что обнаруженные потом ошибки он будет согласовывать и исправлять самостоятельно. Кроме того покупателю придется самому оформлять кадастровый паспорт.

Без межевого плана невозможно узнать, не нарушены ли границы лесного фонда, муниципальной собственности или охраняемой территории. А в таких случаях возможны не только судебные разбирательства и штрафы, но даже изъятие участка.

Если построить на неразмежеванном участке строение, то может оказаться так, что часть его находится на чужой территории. Тогда придется либо сносить постройку, либо выкупать часть земли у соседа.

Исключения

Можно ли продать земельный участок без межевания? Можно. Иногда сделку купли-продажи участка реально провести даже без кадастрового паспорта. Это возможно в случае, если на надел имеются документы, оформленные ранее 1993 года, в которых межи не были указаны. Тогда необходимо оформить в Госгеокадастре кадастровый паспорт.

Сколько стоит межевание земельного участка

Стоимость работ может быть разной, поскольку зависит от ряда факторов:

  • площадь надела;
  • конфигурация участка;
  • удаленность от места нахождения кадастрового инженера;
  • выделение долей;
  • сложность и объем геодезических работ;
  • необходимость проведения дополнительных работ.

Подробнее о том, сколько стоит межевание участка, читайте в нашей статье.

Кроме того, межевание не заканчивается только измерением участка и определением его границ. В процедуру входит оформление значительного количества документов. Это также влияет на стоимость работ. Конечно, оформить необходимые бумаги можно и самостоятельно, но это занимает определенное время.

Советы при покупке без межевания

Покупая участок без межевания, нужно понимать, что те границы, которые обозначены со слов собственника, могут значительно отличаться от фактических. Конечно, в таком случае владелец запросит меньшую сумму. К тому же не исключено, что в будущем придется межевать участок на законной основе.

Нередко случается так, что соседи возражают против межевания. В таком случае можно немного уступить, чем затевать судебные разбирательства. И в любом случае нужно требовать письменный отказ. Если суда все-таки не избежать, то лучше заранее поднять историю участка, а именно найти документы, кому, когда и в каких границах этот участок передавался.

Читайте также:  Договор дарения доли квартиры. образец и бланк 2020 года

Обновление статьи:

Когда можно выделить долю.

Действующее законодательство устанавливает условия, при соблюдении которых можно произвести выдел доли в натуральном виде.

К таковым относятся следующие:

  1. Выдел может быть произведен, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.  Проще говоря, если выдел доли повлечет негативные последствия для исходного участка, от подобного рода затеи стоит отказаться.
  2. Выдел осуществляется соразмерно стоимости доли в праве. И здесь нужно уточнить такой момент: выделенный участок может оказаться меньше. Обусловлено это тем, что на стоимость земли влияет ряд факторов, в том числе местоположение и  характеристики конкретного объекта. К примеру, участок, расположенный рядом с водоемом, может оказаться дороже, не смотря на то, что по площади будет уступать участку, удаленному от воды.
  3. При выделе доли в натуре необходимо соблюсти минимальный размер выдела. Если участок меньше, выдел невозможен. Так, например, выделяемая доля в Московском регионе должна соответствовать площади:
    • 0,06 га, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
    • 0,04 га, если назначение земли — огородничество;
    • 2 га, если земля выделена под ведение фермерского хозяйства.
  4. Если доля ничтожно мала, и выделить ее не представляется возможным, допускается выплата инициатору выдела денежной компенсации в размере стоимости доли в праве.

Основные определения

Тип земли СНТ что это? Это часть земли, выделенная под дачные участки, аналогично наделам в ДНТ и ДНП (подробнее о ДНТ и ДНП). Однако земли в СНТ ценятся значительно выше, по причинам:

  1. более высокой в качественном отношении, почвы;
  2. экологически чистые зоны расположения ЗУ;
  3. более живописные части местности;
  4. обеспечение удобными подъездными дорогами;
  5. приоритет в подведении инженерных коммуникаций.

Если вас интересуют ЛПХ земли — о них можно узнать в нашей статье.

Земельный участок в садоводческом товариществе выделяют из числа земель сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределом городской черты:

  • в местах сельских поселений;
  • в незаселенной местности.

Участки допускается использовать только под дачи, но регламент использования устанавливается учредителем, который является базовым субъектом владения, выделенным массивом. Подробнее о разрешенном использовании ЗУ читайте в другом разделе.

Субъект СНТ – юридическое лицо, учредившее организацию выдела земель для граждан, путём её аренды у местной администрации. Все члены Товарищества – совместно владеющие землями правообладатели. Этот регламент установлен Федеральным законом 66-ФЗ, от

Объект СНТ – земли сельскохозяйственного назначения, с повышенным качеством плодородия, выделенные администрацией населённого пункта для совместного пользования членами Товарищества.

Обзор документа

По ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Относительно возможности такого выдела доли, когда речь о земле для ИЖС, СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

Требования к участкам, образуемым в т. ч. посредством выдела, содержатся в ЗК РФ.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земли, из которой они образуются при выделе (исключения — в федеральных законах).

По смыслу ЗК РФ из земли, поставленной на кадастровый учет с определенным разрешенным использованием, может быть образован участок только с тем же разрешенным использованием.

Поэтому в случае, когда земля, находящаяся в долевой собственности, имеет, например, разрешенное использование ИЖС, из ее площади при выделе доли могут быть образованы только участки для ИЖС.

При этом надо учитывать, что по ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность из государственной или муниципальной земли для ИЖС, устанавливаются актами органов местного самоуправления.

Поэтому в случае, когда такой минимальный размер земли для ИЖС установлен, участок, образуемый при выделе доли, должен быть не менее данной величины.

Кроме того, если на находящейся в общей долей собственности земле имеется недвижимость, которая также является сособственностью, надо учитывать следующее.

Исходя из норм ГК РФ, нельзя выделить в натуре участок с оставлением находящихся на нем построек в общей долевой собственности участников.

Такое не допускается, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного участка, свободного от прав третьих лиц.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Какие документы нужно подготовить

В данной ситуации перечень документов достаточно узкий. Сюда входят:

  1. Межевой план всего участка.
  2. Справка о кадастровой стоимости.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Заявление гражданина.
  5. Его документ, удостоверяющий личность.
  6. Судебное решение (если таковое имеется).

Все документы необходимо предоставлять в оригинальном виде. Копии не допускаются. В той ситуации, когда раздел происходит с помощью представителя гражданина, нужно так же предоставить нотариально заверенную доверенность или документ, подтверждающий законное представительство.

Читайте также:  За чей счет должны менять трубы ГВС и ХВС в многоквартирном доме?

Межевание земельного участка по новому закону

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи доли в земельном участке должен быть составлен в письменной форме. Если оформлением документов занимается нотариус, то за юридическую чистоту сделки отвечает именно он.

Скачать бланк договора купли продажи доли земельного участка бесплатно в формате word

Если же продавец и покупатель решили провести сделку самостоятельно, то в договор они должны внести следующие данные:

  • дата и место совершения сделки,
  • полные данные о продавце и покупателе, включая фамилию, имя, отчество, индивидуальный налоговый номер, паспортные данные, адрес места жительства,
  • предмет сделки с указанием размера доли, кадастрового номера участка, места его расположения,
  • цена сделки, выраженная в национальной валюте Российской Федерации,
  • наличие обременений и других ограничений,
  • соблюдение требований о преимущественном праве приобретения отчуждаемой доли,
  • дополнительные условия по усмотрению сторон,
  • порядок разрешения спора в случае его возникновения в будущем,
  • подписи сторон.

Некоторые особенности, которые должны быть соблюдены при составлении договора купли-продажи:

  • отчуждаемая земельная доля должна быть выражена в виде простой дроби,
  • должна быть указана как общая площадь земельного участка, так и площадь отчуждаемой доли,
  • переход права собственности происходит после оплаты покупателем суммы сделки и подачи сведений в Росреестр.

В качестве дополнительных условий могут быть оговорены обязательства нового собственника по соблюдению порядка использования доли согласно разрешенному виду землепользования.

Правила составления договора купли-продажи

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли продажи доли земельного участка:

Правила составления договора купли-продажи

Посмотрите видео. Выдел доли земельного участка:

Правила составления договора купли-продажи

Как продать половину земельного участка

Для того, чтобы продать часть земельного участка необходимо выделить его и индивидуализировать его свойства.

Продать возможно и долю, но это будет менее выгодно для продавца. Имея в наличии правильный пакет документации можно начать с поисков покупателя и быть уверенным, что продажа пройдет без сложностей.

Но перед этим стоит побеспокоиться, чтобы участок был грамотно оформлен.

Процедура как продать половину земельного участка

Для этого его владельцу надо начать с подготовки документов:

  1. собрать пакет документов на целый участок для заказа процедуры межевания земли у кадастрового инженера, в результате чего появится два выделенных участка с выделенными границами;
  2. далее необходимо поставить эти два новообразованных владения на кадастровый учет в службе кадастра и картографии, прежний целый участок при этом снимается с учета;
  3. далее права на данные два земельные участки должны быть зарегистрированы в Реестре прав.

В результате вышеназванных мероприятий на руках у владельца земли находятся два свидетельства его прав на участки. Для межевания граждане обращаются в специализированные компании, которые за определенную плату совершают свою работу, результатом которой становится выданный собственнику межевой план. Часто такие компании могут предложить посреднические услуги и для дальнейших мероприятий по регистрации.

Хозяину остается решить, потратит немалую сумму денег, но избавить себя от хлопот или же заняться этим делом самостоятельно.

Участки находящиеся в общей собственности

С участками, которые находятся в общей собственности, процедура предстоит такая же, единственное есть два варианта:

  • получить в итоге два участка, при этом оба так же и будут находиться в совместной собственности;
  • или же получить два участка, для каждого владельца по одному, что чаще случается на практике.

[2]

При возникновении желания у собственника разделить для продажи свой участок, для начала он должен узнать точно, можно ли делить именно его участок и какими размерами должны обладать два участка в итоге.

[1]

Эти данные можно узнать в администрации населенного пункта, а именно в архитектурном отделе. Там могут разъяснить вопросы по разделению, основываясь на градостроительном регламенте, который содержит информацию по тому, каким должен быть минимальный размер участка в данной местности.

Не позволяется делить участок, если такое изменение приведет к невозможности использовать его по назначению, приведет к возникновению препятствий для использования объектов строения на данном участке. Разделение должно соответствовать принципу рациональности использования земли.

Раздел неделимого участка

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Делимый и неделимый земельный участок. Понятия, условия делимости

Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.

Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.

Читайте также:  Застройщик просит доплатить за лишние метры. Это законно?

В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее согласно ст. 6 ЗК РФ делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.

Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Неделимый земельный участок — это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (ст. ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.

Делимый земельный участок — это участок, который может быть разделен на части и при разделе образует два или более самостоятельных земельных участка, разрешенное использование которых по целевому назначению возможно без осуществления перевода в состав земель иной категории.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в статьях 11.2 — 11.9 Земельного кодекса РФ, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Только общая собственность на неделимый земельный участок

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. ЗК РФ).

Особенности оформления заявления.

Извещение действующим собственникам земельного участка оформляется в соответствии с общепринятой формой. В обязательном порядке должны указываться полные сведения о наделе, который позволяет однозначно его идентифицировать. Список участников долевой собственности можно получить по заявлению в администрации сельскохозяйственной организации.

Информация предоставляется по запросу и в Ф-3 содержатся следующие данные:

  • личные данные участника долевой собственности;
  • паспортные данные, включая дату выдачи;
  • почтовые реквизиты;
  • данные свидетельства о праве собственности;
  • информация о земельной доле.

Без выделения участка долю вправе приобрести только сособственники или лицо, которое использует надел. На практике в такой роли часто выступает член фермерского хозяйства либо сельхозпредприятие. Владелец доли также может отказаться своей части, принять решение о внесении ее в уставный капитал, передаче в доверительное управление или дарении.

Процесс раздела долевой собственности

Состоит разделение из таких шагов:

  1. Обращение в БТИ или специализированную компанию. На этом шаге проводится экспертиза, которая ответит на вопрос, есть ли технические возможности разделения недвижимости. В разделе могут отказать, если есть неделимые коммуникации, к примеру, санузел.
  2. Получение техпаспорта. Для этого нужно обращаться только в БТИ. Документ будет касаться только выделенной части дома.
  3. Обращение в Росреестр. Нужно снять с регистрации один объект и поставить 2 отдельных.
  4. Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: