Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Председатель ТСЖ кто это?

Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.

«Председатель правления ТСЖ это официальная работа, поэтому с кандидатом заключается трудовой договор ( ТК РФ), в котором прописываются все должностные обязанности специалиста при работе на многоквартирных домах»

Председатель ТСЖ кто это?

Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.

«Председатель правления ТСЖ это официальная работа, поэтому с кандидатом заключается трудовой договор ( ТК РФ), в котором прописываются все должностные обязанности специалиста при работе на многоквартирных домах»

Кто может претендовать на должность?

Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.

Есть обходной путь, чтобы занять желаемую должность. Правление ТСЖ может нанимать сотрудников. Поэтому можно стать наемным управляющим. В этом случае потребуется доверенность, с помощью которой он будет действовать от имени всех собственников. Обязанности и полномочия такого сотрудника будут прописаны в должностной инструкции, которую составят члены правления.

Председателем может быть только собственник жилья. Управляющим может стать любой человек, которого назначит правление товарищества.

Обязанности товарищества собственников жилья

Обязанности ТСЖ содержатся в 138 статье и разделе VII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса. Товарищество собственников жилья должно:

  1. Исполнять требования жилищного законодательства РФ, нормативно-правовых актов, устава ТСЖ.

  2. Управлять многоквартирным домом и нести ответственность:

    • за содержание и ремонт общего имущества (своими силами или заключая договор с соответствующими организациями);

    • за предоставление коммунальных услуг;

    • за готовность и состояние инженерных систем.

  3. Заключать договора:

    • на управление многоквартирным домом;

    • об оказании коммунальных услуг;

    • о содержании общего имущества ТСЖ и ее членов;

    • на обслуживание и содержание дома с собственниками, которые не входят в товарищество.

  4. Исполнять обязательства по заключенным договорам самим и контролировать выполнение обязательств по договорам сторонними организациями.

  5. Предоставлять ресурсоснабжающим организациям данные по индивидуальным и общедомовым счетчикам для начисления платы (подробнее о видах приборов учета).

  6. Следить за качеством и непрерывностью подачи воды, газа, света и т.д.

  7. Принимать заявки о некачественных услугах или длительных перебоях с поставкой ресурсов, взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией и способствовать решению проблем. При необходимости предоставлять доступ к общему имуществу для ресурсоснабжающих организаций.

  8. Обеспечивать в соответствии с требованиями санитарное и техническое состояние дома.

  9. Обеспечивать исполнение собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества.

  10. Обеспечивать соблюдение прав и интересов собственников.

  11. Представлять интересы собственников помещений по управлению общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами.

  12. Вести реестр членов товарищества. Ежегодно направлять копию реестра в органы жилищного контроля. Также информировать данные органы об изменениях в уставе ТСЖ.

Читайте также:  Варианты системы отопления частного дома

Прочие права и обязанности ТСЖ регламентируются уставом организации и иными учредительными документами. Перечень требований рассматривается на общем собрании жителей в соответствии со статьями 44-48 ЖК РФ.

Вознаграждение членам органов управления ТСЖ и договор управления

Между членами и председателем правления ТСЖ и управляющей организацией (в случае договора с УО) не может быть заключен ни трудовой, ни гражданско-правовой договор, поскольку деятельность такими лицами осуществляется в интересах собственников многоквартирного дома и при оформлении на работу или при иных договорных отношениях с управляющей организацией возникает конфликт интересов.

Если вознаграждение собирается и выплачивается ТСЖ, то это необходимо предусмотреть в уставе ТСЖ, если между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор, то вопрос выплаты вознаграждения членам и председателю правления ТСЖ обязательно нужно предусмотреть в договоре (если начислением и расчетами будет заниматься управляющая организация).

П. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354) определен перечень услуг, подлежащих указанию в платежном документе (квитанции), который не включает в себя оплату вознаграждения членам и (или) председателю правления ТСЖ. Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, так, согласно пп. л п. 69 Правил № 354 установлено, что платежных документах также указываются другие сведения, подлежащие договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, включению в платежные документы.

Что касается ТСЖ, как мы указывали ранее, необходимо предусмотреть возможность выплаты вознаграждения в Уставе ТСЖ, принять решение общим собранием членов ТСЖ и включить полученную сумму в смету. Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 20 сентября 2017 г. по делу № 33-35243/2017 определено, что «включение размера вознаграждения председателю правления ТСЖ в смету не противоречит нормам действующего законодательства».

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
Читайте также:  Как можно быстро продать квартиру в 2020 году

Минусы:

  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

  • в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
  • в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

  • в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
  • серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (495) 128-73-93 Москва, Московская область +7 (812) 429-70-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-70-93 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Отчет о работе за прошедший год

Правление обязано отчитаться перед собственниками о проделанной работе. Такая информация доводится до собственников жилья ежегодно на общем собрании. В отчет включается информация о том, сколько средств было израсходовано и на какие нужды.

Правление отчитывается по затратам на благоустройство, ремонт и замену инженерного оборудования. Кроме этого собственникам должна быть сообщена информация о средствах, поступивших на счет товарищества, например, от сдачи общего имущества в аренду, а также имеющейся задолженности и остатке денежных средств.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Органы управления ТСЖ: порядок избрания, функционирования, ответственность

Общие положения об органах управления товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) закреплены в Жилищном кодексе РФ. Органами управления ТСЖ являются:

  • общее собрание членов товарищества;
  • правление товарищества.

Следует начать с того, что членство в товариществе собственников жилья (далее – ТСЖ) добровольное. Оно возникает на основании заявления собственника помещения о приеме в члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ – это высший орган управления товарищества.

Читайте также:  Ипотека под строительство частного дома в Сбербанке

Его функции и полномочия достаточно объемны и включают в себя вопросы, перечисленные:

  • в Жилищном кодексе РФ;
  • в уставе товарищества. В уставе могут быть предусмотрены дополнительные полномочия помимо установленных Жилищным кодексом РФ;
  • кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать те вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Жилищный кодекс РФ определяет исключительную компетенцию общего собрания членов ТСЖ. Исключительная компетенция предполагает невозможность решения данных вопросов другими управляющими лицами ТСЖ.

СОЗДАНИЕ ТСЖ

В порядке исключительной компетенции общее собрание членов тсж решает следующие ключевые вопросы деятельности и управления домом:

Органы управления ТСЖ: порядок избрания, функционирования, ответственность
  • внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции;
  • решение вопросов, связанных с реорганизацией и ликвидацией;
  • избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
  • установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
  • принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  • утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
  • утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
  • утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
  • утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
  • рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
  • определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
  • другие вопросы.

Конкретный порядок функционирования общего собрания членов ТСЖ прописывается в уставе товарищества. Общий – закреплен в Жилищном кодексе РФ.

АУДИТ ТСЖ

Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ для проведения общего собрания членов ТСЖ формируется повестка. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов ТСЖ созывается путем уведомления его членов. Уведомление в письменной форме направляются лицом, по инициативе которого созывается общее собрание.

Жилищный кодекс РФ предъявляет требования к оформлению уведомления.

В уведомлении о проведении общего собрания членов тсж обязательно указываются:

  • сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
  • место и время проведения собрания;
  • повестка дня общего собрания.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа членов товарищества.

Какие изменения по содержанию устава ТСЖ внесены новым Жилищным кодексом РФ в году

Если жилец – собственник помещения не согласен с каким-либо пунктом, необходимо прежде всего обратиться к председателю правления с письмом, в котором изложить суть претензий. Ответ также должен поступить заявителю в письменной форме.

  • изменение наименования;
  • указание «некоммерческая корпоративная организация»;
  • занятие предпринимательством возможно для достижения общих целей собственников;
  • обязательно действует председатель и правление;
  • можно избирать нескольких совместно действующих председателей;
  • возможность формирования наблюдательного совета;
  • изменить в соответствии с 65-й статьей права, обязанности членов ТСЖ.