Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При перепланировке ипотечной квартиры в Сбербанке надо подтвердить проект в банковской структуре. Потребуется написать на специальном бланке заявку, обратиться в Жилинспекцию за разрешением. Для оформления документации на изменение планировки помещения необходимы: эскизный проект, заключение о допуске к работам, решение оценщика и т. д.

Главное условие перепланировке в ипотеке

Согласно ст. 25 Главы 4 Жилищного кодекса РФ перепланировка – это изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения изменений в техническую документацию жилого помещения. Перепланировка ипотечной квартиры может привести к снижению или повышению ее конечной стоимости. Поэтому для производства такого ремонта обязательно получить согласие заинтересованных лиц, в первую очередь – непосредственно банка. Именно кредитная организация по факту до полной выплаты ипотеки является владельцем данной жилплощади, а потому без ее согласия вносить такие изменения запрещено.

Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке

Согласие можно получить только в случае, если в ипотечном договоре нет прямого указания на запрет любых сложных изменений до погашения кредита. Многие банки изначально вносят это условие в договор.

Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке

Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке
Главное условие перепланировке в ипотеке

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?

Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.

Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.

На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Это значит, что перекройка жилья должна быть направлена не только на создание более комфортных условий проживания семьи заемщика, но и на существенное повышение стоимости квартиры.

Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону?

Перепланировка квартиры в ипотеке в Сбербанке должна быть согласована, чтобы жилье не потеряло указанную в договоре стоимость. Накануне строительства потребуется предоставить необходимую подборку бумаг и разрешений. Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 25), изменения в планировке квартиры требуется согласовать в контролирующих органах, отметить в техпаспорте жилой недвижимости.

Под понятием изменения планировки понимается внесение правок в конструкцию стеновых панелей, смена расположение дверных и оконных проемов, входных порогов, расширение либо уменьшение жилого пространства квартиры, увеличение лоджий, объединение душевой комнаты и туалета в общий санузел.

В типовом договоре банка нет пункта, запрещающего изменение планировки. При строительных работах отказать в перепланировке специалисты могут только на основании нормативных правил Жилищного кодекса РФ.

Недопустимые виды перепланировок:

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону?
  1. Ухудшение доступа к инженерным коммуникационным сетям, снижение эксплуатационных условий квартиры.
  2. Нарушение устойчивости и прочности несущих перекрытий строения, создающих риск обрушения здания.
  3. Проект предполагает отнесение перестроенной площади к перечню непригодных для проживания.
  4. Проект предполагает уменьшение каналов для вентилирования.
  5. Могут быть затронуты жилые помещения, которые находятся на учете штаба по чрезвычайным ситуациям и делам гражданской обороны без наличия соответствующего разрешения.
  6. Несогласованный перенос оборудования для эксплуатации газовой горелки из кухни.
  7. Перенос обогревательных систем на лоджию.
  8. Перемены в границах помещения.
Читайте также:  Когда за замену стояка в квартире можно попасть под суд?

Перенос мокрых точек выполняется после создания качественного гидроизоляционного слоя, защищающего от протекания избыточной влаги. Данные работы являются скрытыми и оформляются с помощью специального акта. Перенос санузла в жилую часть помещения не разрешается.

При отсутствии разрешения от банка можно оспорить решение в суде с просьбой узаконить изменения в помещениях. При соответствии нормативам поправки будут разрешены.

Понятие ипотеки

Одним из самых доступных способов покупки жилья является ипотека. Для многих семей — это единственный вариант приобретения недвижимости, улучшения своих жилищных условий. Ипотечные займы становятся все более привлекательными благодаря низким процентным ставкам, простоте оформления. К тому же, отпадает необходимость поиска предмета залога – залогом становится сама квартира. Грамотный выбор банковского учреждения, тщательный анализ своих финансовых возможностей гарантируют превосходный результат.

Изучаем договор с банком

Договор с банком является основным нормативным источником, регламентирующим взаимоотношения с должником, а также устанавливающим правила распоряжения квартирой в период нахождения ее в ипотеке. Поэтому очень важно учитывать положения такого соглашения.

Если конкретно по поводу перепланировки в соглашении с банком ничего не сказано, то нужно обратиться непосредственно в сам банк. Большинство банков имеют свою образцовую позицию, по которой они должны действовать в подобных ситуациях.

Однако, для банка больше значение имеют некоторые иные обстоятельства, нежели нормы строительства. Так, банку необходимо представить следующие сведения:

Изучаем договор с банком
  1. План перепланировки, составленный профессиональными архитекторами. Составление плана специализированной организацией является своего рода гарантом законности подобного действия. Так что банк в первую очередь обращает внимание на такой план.
  2. Представить заключение частного оценщика, где отражается стоимость квартиры до и после перепланировки. Для банка решающее значение имеет цена квартиры, так как она находится у него в залоге. Если стоимость сильно пострадает в результате перепланировки, то, скорее всего, банк откажет.
  3. Согласовать изменение плана со страховой компанией, которая осуществляла страховку квартиры при заключении соглашения об ипотеке.

Обычно такие положения прописываются в договоре ипотечного кредитования. Однако многие банки предпочитают не заморачиваться по таким поводам и просто делают отсылки на те или иные нормы законодательства.

Что можно и нельзя перестроить при капитальном ремонте квартир

Многоквартирные дома строятся строго по плану, который разрабатывается так, чтобы была обеспечена безопасность жильцов. На генеральном плане дома черными линиями отмечают те стены, которые можно ломать и переносить. Красными принято отмечать несущие стены и зоны, которые трогать нельзя. Их снос, переделка, и другие строительные манипуляции могут привести к появлению трещин, завалов и разрушению всего этажа или здания.

Если вы решили заняться переделкой в квартире, вам нужно знать важное отличие между перепланировкой и переоборудование (переустройство).

Переоборудование – изменение местоположения коммуникаций (канализационных, водопроводных труб, газоснабжения, газовых отопительных котлов). Теплые полы в лоджии или на балконе тоже относятся к переустройству квартиры. В целях безопасности жильцов все водо- и канализационные коммуникации должны находиться друг под другом. Запрещается переустанавливать ванну в своей квартире, например, в зону, где у соседей сверху или снизу находится спальня или жилая комната. Переустановка газовой плиты тоже запрещена. Кроме этого, кухня с газовой плитой должна иметь плотно закрывающуюся дверь, чтобы при утечке газа жильцы не пострадали. Поэтому строго запрещается совмещать жилую комнату с кухней. Исключение – квартиры, где пользуются электрическими плитами.

Перепланировка – это переделки межкомнатных стен, добавление этажа в высоких квартирах, манипуляции со встроенными шкафами, дверными проемами, другие строительные работы, которые меняют прежний план квартиры. Запрещено соединять санузел с жилой комнатой или кухней, ломать несущие стены.

Переделки в квартире военной ипотеки. Военная ипотека отличается тем, что согласование проходит не только с банком, но и с ФГКУ Росвоенипотека. Процент отказов здесь выше, чем на гражданке. Требования и проверки проводятся более досконально. Причины проведения перепланировок должны быть обоснованными. Если банк даст согласие сразу, то квартирное управление будет принимать решение долго. При этом учитывается и характер работы срочников и контрактников. Если семья часто переезжает из части в часть, то в таком ремонте будет отказано. Исключение – доказанные существующие неудобства планировки, которые действительно нужно устранить.

Читайте также:  Апартаменты или квартира: что лучше и почему

Квартиры свободной планировки

Редко, но встречается вариант, когда застройщик продает квартиры без внутренних перегородок. Такое жилье стоит дешево. Но вкладывать в него приходится покупателю. Банки дают разрешение на перепланировку сразу. Для этого вам нужно:

  1. Взять план коммуникаций квартиры и несущих стен.
  2. Обязательно! Сравнить с реальным расположением труб, электрических щитков и газовых подводок.
  3. Обратиться в БТИ и сразу составить план реконструкции.
  4. С документами из БТИ отправляйтесь в банк за разрешением.
  5. После проведения всех работ, оформить квартиру, провести оценку, застраховать.
  6. Все документы отнести в банк.

Чем может помочь посредник на самом деле

Несмотря на заманчивые предложения нужно трезво оценивать шансы на получение ипотеки и возможности посредников. Иногда можно обойтись без помощи брокера.

Сбор и оформление документов

Чем может помочь посредник на самом деле

Стандартная и распространенная услуга посредника, которую при желании заемщик выполнит сам.

Однако нужно учесть, ипотека требует предоставления большого количества документов. Каждая неверно заполненная бумага является причиной отказа в рассмотрении заявки или потребует переоформления.

У сотрудников банка не всегда есть время, чтобы объяснить клиенту, как правильно все заполнить или заверить. Только в одной справке 2 НДФЛ кредитный менеджер может обнаружить около семи причин отказа, то несложно представить, насколько трудоемким процессом может оказаться получение ипотеки.

Чем может помочь посредник на самом деле

Этого можно избежать, если обратиться к брокеру.

Специалист укажет список необходимых документов, посодействует получению нужных бумаг, сразу же проверит правильность оформления.

Знание нюансов помогает избежать ошибок при заполнении анкеты, сокращает время на подачу заявки и получение ответа. Клиент экономит время и силы.

Обычно такая услуга входит в комплекс работ, но может предоставляться отдельно. В этом случае стоимость оговаривается отдельно и, как правило, не превышает 5 тыс. рублей.

Чем может помочь посредник на самом деле

Подбор выгодной программы с низкой ставкой

Брокеры хорошо разбираются в ипотечных программах банков — партнеров, знают об актуальных акциях и могут помочь клиентам получить более низкую ставку по кредиту, чем заявлено банком-партнером в официальных источниках (сайт, буклеты, реклама СМИ).

Однако посредники заключают соглашения максимум с 10-20 банками, в то время как рынок ипотечного кредитования, сегодня представляют около 700 финансовых организаций, каждая из которых может дать условия не хуже, чем варианты брокера.

Изучить предложения большого количества банков, сравнить между собой, оставить заявку и узнать предварительный ответ можно на специализированных сайтах, например, bankiros, Сравни, Получив одобрение, связаться с менеджером, уточнить детали и начать подготовку документов. Интернет-ресурс позволяет послать заявку одновременно нескольким кредиторам, увеличив вероятность получения положительного решения.

Чем может помочь посредник на самом деле

Эксперты советуют обратиться к брокеру с просьбой, подыскать вариант и одновременно с этим самостоятельно изучать предложения банков.

Как показывает практика, заемщик нередко самостоятельно находит ипотеку с более низкой ставкой и на лучших, чем у посредника условиях. Если это не удастся, стоит воспользоваться предложением брокера. Оплатив услугу после подписания ипотечного договора, человек сэкономит приличную сумму.

Например, при ипотеке в 4 млн рублей комиссионное вознаграждение посреднику составит 40 тыс. рублей. При ставке ниже хотя бы на 1 %, за год удастся сэкономить 40 тыс. рублей, за пятилетний срок кредитования в зависимости от вида начисления процентов 100-120тыс. рублей.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства. Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку. Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Читайте также:  5 вариантов купить доходные апартаменты в Москве, если вы не олигарх

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита

Заемщик обязан предупредить банк, если знает о правах других лиц на имущество. Установление факта сокрытия этой информации может стать поводом для того, чтобы банк потребовал выплату всей суммы единовременно либо изменил условия ипотечного кредитования. Имущество, находящееся в залоге, остается в собственности у заемщика, и полномочия последнего не могут быть ограничены договором об ипотечном кредитовании. Ипотечный договор чаще всего не исключает возможности передачи имущества третьим лицам в пользование на срок, не превышающий срока ипотеки.

В заложенной квартире или доме заемщик может жить сам или с членами семьи, а также имеет возможность прописывать проживающих. Банк, предоставивший ипотеку, вправе проверять состояние имущества. В случае выявления нарушений пользования имуществом или просроченных платежей банк имеет право отчуждать собственность. Если на имущество наложено судебное взыскание, то оно может быть продано с торгов.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.