Развитие ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы

Рубрика: Экономика и управление

Перспективы

Операторы рынка недвижимости отмечают: лето-осень 2018 года ознаменовались бумом заключения сделок купли-продажи с применением ипотечных займов, что объяснялось снижением ключевой ставки ЦБ России до 7,25% в период марта-сентября. В ответ на такие условия коммерческие банки в 2018-м предложили клиентам ипотеку под 9-9,5% годовых, а льготным категориям заемщиков — еще более лояльные условия.

Повышенный спрос на жилье-вторичку ощущалось и в начале 2019 года, что объяснялось окончательным оформлением сделок, ранее одобренных банками. Так в январе 2019-го, прирост числа соглашений по сравнению с таким же периодом предшествующего года составил 18,7%, в феврале — 15%, в марте — 8,3%. Но постепенный рост ключевой ставки к средине 2019-го, по итогам года привело к снижению примерно на треть числа покупок недвижимости с банковским кредитованием.

При этом, средняя банковская ставка по ипотечным кредитам в октябре 2019 составила уже 9,68% годовых, а средневзвешенная годовая — 9,56%. Проявился новый тренд: число сделок купли-продажи растет, но покупатели предпочитают рассчитаться собственными финансами, без банковского заимствования.

Предшествующий год отмечен рядом положительных тенденций, что создает условия для снижения процентной ставки по ипотеке и в 2020 году:

  • снизилась среднегодовая инфляция и вырос ВВП по сравнению с прогнозными уровнями;
  • возросла динамика внутреннего спроса на потребительских рынках;
  • улучшились условия инвестирования.

Как результат, на начало наступившего года Центробанк снизил ключевую ставку процентов до 6,25% годовых, которая будет действовать до 07 февраля 2020-го, т.е. до очередного заседания Совета директоров ЦБ. Тогда какие ставки по ипотеке будут в 2020 году в кредитующих банках?

Рекомендуемая статья: В Госдуме предлагают уточнить что такое общее имущество супругов по СК РФ

Развитие ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и роль ипотечного кредитования

.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

.3 Классификация ипотечных кредитов

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в РФ

.1 Современное состояние ипотечного кредитования в России

.2 Основные проблемы ипотечного кредитования в РФ

.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами — банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Читайте также:  Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день весьма актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Теоретической базой при написании работы послужили работы российских экономистов, таких как В.А. Ерофеева, В.А. Пискунов, Т.А. Битюкова.

Целью данной работы является изучение состояния ипотечного кредитования в России и определение проблем и перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

изучить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;

провести классификацию ипотечных кредитов;

изучить состояние ипотечного кредитования как в целом по России, так и в регионах в частности;

изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе его развития.

Объектом исследования дипломной работы являются экономические отношения, возникающие в ходе ипотечного кредитования в России.

При написании работы были использованы методы анализа, сравнения, группировок, а также практический опыт работы автора в «Росбанке».

ипотечное кредитование россия

ГЛАВА 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

.1 Сущность и роль ипотечного кредитования

Современное состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации

Получить представление о современном состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации можно основываясь на данных, которые формируются и систематизируются Центральным банком Российской Федерации и Федеральной службой государственной статистики. Они гласят, что в 2019 году по сравнению с предшествующим периодом снизилось общее количество выданных ипотечных кредитов. В 2019 г. было выдано 1,27 млн. ипотечных кредитов, а в 2018 г. – 1,47 млн. кредитов. Снижение составило 14%.

Ищешь идеи для учебной работы по данному предмету? Задай вопрос преподавателю и получи ответ через 15 минут! Задать вопрос

Кроме того, летом 2019 г. был внедрён новый механизм финансирования ипотечного кредитования – эскроу-счета. Данный механизм должен защитить права дольщиков, которые вносят деньги ещё до введения в эксплуатацию жилья не напрямую застройщикам, а на специальный банковский счёт. Строительные организации получит доступ к нему только после завершения строительства. В итоге это дало им основание для увеличения цены на недвижимость.

Ипотечная сфера не оказалась под достаточным воздействием сохраняющегося в течение нескольких лет уровня доходов населения. На данный момент он фиксирует достаточно небольшие значения, что позволяет ипотечному кредитованию развиваться более динамично.

Также в последнее время увеличивается средний срок ипотечного кредита. За 2019 год он увеличился на 1,5 года и стал составлять 18,2 лет. Ещё в общем объеме выданных кредитов увеличилась доля ипотечных кредитов, выданных на срок свыше 25 лет – с 12% до 17%.

Читайте также:  Ипотечный брокер-основные понятия, услуги, обязанности

Проблематика рынка

В России уже сейчас формируется сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных располагаемых доходов населения, растущие объемы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость, предупреждают эксперты. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз, – отмечает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. – В 1998 г. практически не было ипотеки, в 2008 г. была только лайт-версия нынешнего ипотечного рынка («валютные ипотечники»). Поэтому это может привести к российскому ипотечному кризису в ближайшие 2-3 года.

Важным  факторов риска, по мнению эксперта,  является бурный рост доступной ипотеки. «Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а иной раз – и это происходит все чаще – люди берут кредит на первоначальный взнос. Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме», – убежден Хестанов. Очевидно, что уже сейчас мы входим во вторую волну коронакризиса, и потеря дохода и для некоторых даже работы становятся реалиями. Вероятность того, что проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, С. Хестанов считает очень высокой.

Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%

По оценке  ЦБ РФ годовой прирост просроченной задолженности по ипотеке составил 8,2%.

«При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку», – отмечает Путиловский.

Важный фактор, что 1 октября 2020 года ЦБ РФ направил банкам письмо, в котором призвал кредитные организации не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря 2020 года. «Кредиторам рекомендуется принять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г. включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», – говорится в письме Центрального Банка России. Необходимо отметить, что регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на жилье, если оно используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился или они заразились COVID-19. Со своей стороны ЦБ не видит рисков возникновения ипотечного пузыря, из-за продвижения программы льготной ипотеки. Также Банк России отмечает, что доля ипотечного кредитования в столичных регионах сократилась до 30%, а доля остальных регионов увеличилась до 70%.

«При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку»

Ипотечный пузырь может лопнуть

Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.

Читайте также:  Для чего нужно межевание земельного участка?

«Ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%», – заявлял замминистра финансов Алексей Моисеев.

Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.

Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан. Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.

«В России еще не было ипотечного кризиса. Но существенный ипотечный кризис в стране произойдет уже через год-два. Все дело в том, что кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или которые берут потребительский кредит на первый взнос. При ухудшении экономической ситуации карточный домик ипотеки в России распадется, а это ухудшение впереди – вторая волна коронавируса потянет за собой падение зарплат и сокращение рабочих мест», – считает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов.

Основные понятия об ипотечном рынке

Ипотечный рынок включает в себя три составляющие:

  • первичный (рынок ипотечных кредитов);
  • вторичный (рынок ипотечных ценных бумаг);
  • рынок недвижимости.

Рассмотрим каждую составляющую подробней.

Первичный рынок

Основными ключевыми фигурами являются кредитор и заёмщик. Различные ипотечные агентства и другие инвесторы, имеющие возможность перекупать кредиты у банков, здесь не учитываются.

В качестве заёмщиков могут выступать как физические, так и юридические лица. Кредиторы – это, как правило, банки и иные компании, имеющие право выдавать долгосрочные кредиты под залог недвижимости.

Вторичный рынок

Чтобы упростить взаимоотношения между участниками, существует вторичный рынок ипотечного кредитования. Здесь осуществляется купля-продажа закладных, которые были выпущены на первичном рынке.

Основные понятия об ипотечном рынке

То есть банк может выпустить, а затем продать инвесторам ипотечные облигации (долговые обязательства заёмщиков) на уже выданные им кредиты, благодаря чему получает средства на выдачу новых займов. Это называется рефинансированием. Именно вторичный рынок создаёт спрос на ценные бумаги и позволяет развивать ипотечное кредитование.

Рынок ипотечный ценных бумаг в свою очередь также делится на:

  • первичный – закладные (ценные бумаги) распределяются среди кредиторов-инвесторов;
  • вторичный – происходит оборот бумаг.

Рынок недвижимости

Это стартовая точка для первичного и вторичного рынков, без неё невозможно их существование. Здесь происходят конкретные сделки с недвижимостью, то есть купля-продажа. Последующий залог позволяет обеспечить дальнейшее функционирование первичного и вторичного рынков.

Механизм взаимодействия между рынками происходит следующим образом:

  • заёмщик желает приобрести недвижимость за счёт кредитных средств, для этого он является в банк;
  • банк оформляет ипотечный кредит – рассчитывает сумму займа и составляет график платежей, затем происходит выбор и покупка недвижимости;
  • создаётся первичный рынок документов, где главные действующие лица – заёмщик и банк, между которыми заключён ипотечный договор;
  • если банк считает нужным продать долговые обязательства инвесторам ещё до полного погашения займа, то в силу вступает уже вторичный рынок – выпускаются ипотечные облигации и продаются инвесторам;
  • при покупке закладных банк получает дополнительные средства, позволяющие выдавать новые кредиты.