За и Против: покупать ли подержанные вещи?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

Доклады семинара

  • №37 Сергей Панушко

    Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Основные «За» и «Против»

    Основные факторы, влияющие на правовое регулирование и налогообложение сделок с недвижимым имуществом с участием оффшоров; вид недвижимого имущества: значение для структурирования сделки покупки с участием нерезидента; местонахождение недвижимого имущества: значение для структурирования сделки с участием оффшорной компании; цели использования недвижимого имущества: значение для структурирования сделки с участием нерезидента; особенности субъектного состава сделки с недвижимым имуществом с участием нерезидента; ограничения и запреты для нерезидентов при приобретении права собственности и/или аренды на землю в РФ; ограничение доступа нерезидентам в стратегические отрасли экономики РФ; сделки с недвижимым имуществом с участием оффшоров: применимое право; сделки по купле — продаже с недвижимым имуществом с участием нерезидентов: основные способы минимизации коммерческих рисков; налог на имущество: налоговые ставки и особенности расчета налоговой базы для резидентов и нерезидентов; налог на имущество: порядок определения налоговой базы для резидентов; налог на имущество: порядок определения налоговой базы для нерезидентов; налог на имущество: особенности исчисления для нерезидентов; налог на имущество: возможности налогового планирования при структурировании сделки с недвижимым имуществом с участием нерезидента; земельный налог: налоговые ставки для резидентов и нерезидентов; земельный налог: порядок определения налоговой базы для резидентов и нерезидентов; уменьшение нерезидентом налоговой базы по налогу на прибыль, связанную с арендой недвижимого имущества; способы финансирования сделки с недвижимым имуществом с участием оффшора; финансирование сделки с недвижимым имуществом с участием нерезидента: возможности налогового планирования; финансирование сделки с недвижимым имуществом с участием нерезидента: использование контролируемого займа; финансирование сделки с недвижимым имуществом: возможности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль; соглашения об избежании двойного налогообложения: значение для определения способов финансирования сделки с недвижимым имуществом с участием оффшорной компании

    недвижимость нерезидент оффшор

Метки

аренда земельный налог налог на имущество налог на прибыль (Corporation Tax) налоговые льготы недвижимость ограничения для нерезидентов риски

Министры обошлись без новых приобретений

Согласно декларациям, опубликованным в апреле 2015 года, жильем за границей владеют 25 депутатов Госдумы, 16 сенаторов, 5 министров, а также один чиновник из московского правительства (вице-мэр Максим Ликсутоввместе с женой владеет огромным домом площадью 353 кв.м и участком на 22 сотках в Италии). При этом в администрации президента РФ Владимира Путина отныне нет ни одного владельца иностранных активов, тогда как ранее был уполномоченный по правам предпринимателей Борис Титов, аппарат которого отныне стал госорганом, а сам Титов стал замещать данную госдолжность.

Шувалов и Абызов по-прежнему арендуют недвижимость в Австрии, Великобритании и Италии

Министры обошлись без новых приобретений

В правительстве работают пять «нанятых специалистов» (а всего – 32 ведущих сотрудника во главе с Дмитрием Медведевым) с заграничной собственностью, которой в основном владеют на пару со своими супругами: вице-премьеры Ольга Голодец (дача 220 кв.м в Швейцарии, квартира 250 кв.м в Италии) и Александр Хлопонин(просторный дом и 82 сотки земли в Италии), министр по делам Северного Кавказа Лев Кузнецов (три гаража, два дома и квартира во Франции), министр образования и науки Дмитрий Ливанов (дом в Испании), министр труда и соцзащиты Максим Топилин (гараж 19 кв.м и квартира 115 кв.м в Болгарии).

Примечательно, что вице-премьер Игорь Шувалов и его супруга Ольга по-прежнему арендуют дом в Австрии(1480 кв.м) и квартиру в Великобритании (483 кв.м), а семья министра Михаила Абызова – квартиру и гараж вВеликобритании (341 и 42 кв.м соответственно) и помещение в загородном доме в Италии (180 кв.м). В общем, у министров – ничего нового, об их объектах было известно еще в 2014 году.

Убедитесь в «чистоте» объекта

Из окон квартиры Стива открывается отличный вид на горы, равнины и бассейн, относящийся к жилому комплексу

«При покупке недвижимости в Испании очень важно проверить „чистоту“ приобретаемой собственности и убедиться, что с этим не будет никаких проблем. К счастью, в стране есть национальный регистр недвижимости, так что узнать все подробности об объекте несложно. Если у вас есть на примете хороший юрист и агент, то проблем возникнуть не должно. Процедура покупки достаточно быстрая и простая, но если понадобятся услуги переводчика, это потребует дополнительных затрат. Что касается поиска объекта, то проблем не возникнет: вывески „Продаётся“ (Se vende) здесь встречаются на каждом шагу».

Стив, британец, живущий и работающий в Москве, владелец квартиры в испанском Аликанте

-> Как это будет по-английски: британец рассказывает о своей квартире в Испании

Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке

С точки зрения закона квартирой называют помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания. Оно может состоять из одной или нескольких комнат, должно включать помещения вспомогательного использования для бытовых и иных нужд жильцов.

Застройщики обязаны соблюдать целый перечень требований при строительстве многоквартирных домов. Среди них нормы санитарной, противопожарной, экологической безопасности. Сам дом должен быть возведен только на участке, предназначенном для жилой застройки. А в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. Детский, сад, школа, поликлиника, — если человек покупает квартиру, он может быть уверен, что с определением ребенка в садик или возможностью получить медицинскую помощь у него не возникнет сложностей.  

Но к апартаментам все перечисленное выше не относится. В первую очередь потому, что по закону это нежилая коммерческая недвижимость. Да, внешне она ничем не отличается от квартиры. Внутри будет все, что нужно для проживания: и свет, и вода, и место для кухни. Сам дом будет выглядеть современно. Очень вероятно, что он будет находиться в непосредственной близости от крупного микрорайона, где есть и школа, и детский сад. Но смогут ли собственники апартаментов воспользоваться этой инфраструктурой, большой вопрос.

Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке

«Из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию, — отмечает адвокат Дарья Морозова. — Только временную. В результате человек приобретает не квартиру, а нечто среднее между жильем, офисом и гостиничным номером».  

Федеральное агентство новостей &nbsp/&nbsp

Куда дороже?

Стоимость квартир в московских элитных домах за последний год поднялась в среднем на 11%. Площади до 100 кв. м можно приобрести по цене до 50 млн рублей, помещения в 100-150 кв. м стоят от 50 до 100 млн рублей. Средняя стоимость предложения в популярных районах Москвы — 76 млн рублей. 

Причины роста цен:

Куда дороже?
  • макроэкономика (ослабление рубля и рост инфляции);
  • изменения в законодательстве и переход на эскроу-счета. 

По новой схеме девелоперы могут использовать средства дольщиков только после ввода здания в эксплуатацию, поэтому им приходится брать кредиты на строительство. Это увеличивает строительные расходы на 8-20%, соответственно, растет и конечная стоимость жилья.

Кроме того, ввод ограничений для компаний-застройщиков серьезно сократил их ряды: мелкие игроки начали покидать рынок, а количество проектов стало уменьшаться. В итоге спрос остается, а предложение сокращается — вот вам и рост цен. 

В конце сентября 2019 средняя цена «квадрата» в дорогих (элитного и премиум-класса) столичных новостройках составляла 841 тысячу рублей, непосредственно в элитном классе — 1 145 тысяч рублей/кв. м (уже на 3% больше, чем в конце июня 2019).

Куда дороже?

В будущем цены продолжат рост: этому способствуют вымывание с рынка доступных предложений и приближение к завершению текущих проектов. И ключевой нюанс: многие девелоперы больше не склонны предоставлять скидки и акции на начальном этапе строительства. А ведь именно эта разница в цене — стоимость «квадрата» от котлована до ввода в эксплуатацию вырастает на 30-40% — составляла основную инвестиционную доходность. 

После перехода на эскроу-счета для застройщиков пропал всякий резон делать подобные предложения. Более того, в перспективе оставшиеся на рынке крупные девелоперы, вероятно, будут отказываться от строительства по ДДУ и продавать уже готовые квартиры, так как это будет выгоднее. 

Недвижимость: квартиры, дома, гаражи, дачи

Дома всегда было принято строить «на века». Даже в современные «панельки» закладывается ресурс примерно на 150 лет.

Многоквартирный дом в первые 5 лет становится только лучше: конструкция дает усадку, устраняются все огрехи строителей, обустраивается территория и т.д.

Значимо терять в качестве дом начинает лет через 20-40 (все зависит от строителей и материалов). Но и это еще не приговор, а только повод для ремонта, замены труб и пр.

Потому существует рынок вторичного жилья и в долгосрочной перспективе он будет больше рынка новостроек.

Все написанное о квартирах с небольшими корректировками справедливо для добротных домов. Но даже времянки обычно не идут под снос полностью. Их ремонтируют, достраивают, делают постепенный «апгрейд» до состояния нового дома.

У дач и гаражей своя специфика. Люди позднего советского времени построили огромное количество гаражей и дач. Изрядная доля которых уже не нужна ни им самим, ни их детям. Результат – падение цен в разы.

Купить гараж или дачу может быть в 2-3 раза дешевле, чем строить новый.

Общий вывод – покупать бывшую в употреблении, но не слишком старую недвижимость обычно выгодно.

Стабильный спрос

Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.

— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.

Убытки с плеч: дольщикам предложили начислять 5% с эскроу-счетов Инициативу парламентариев предоставлять гражданам доход от вложенных в строительство средств уже раскритиковали банки

— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».

Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.

Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.

— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.

По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).