Правовой ликбез: строительные контракты

Скачать образец договора строительного подряда между юридическими лицами

Комментарий к ст. ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет специфику подрядных отношений при строительстве. Как следует из формулировки п. 1, существенными условиями договора строительного подряда являются наряду с предметом цена и срок, без согласования которых он не может считаться заключенным.

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик, субъектный состав которых законодателем не конкретизирован. Представляется, что в роли заказчика могут выступать любые субъекты гражданского оборота, в то время как подрядчиком может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, к числу основных видов деятельности которых отнесено производство строительных (в т.ч. ремонтных) работ.

2. В п. 2 комментируемой статьи конкретизируются те действия подрядчика, совершение которых отвечает интересам заказчика (образуя тем самым материальную сторону предмета договора). Особо следует отметить, что к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений также могут применяться положения комментируемого параграфа ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Таким образом, данная норма изложена как диспозитивная, следовательно, стороны могут предусмотреть, что их отношения регулируются договором об оказании услуг. Другой вариант состоит в том, что к отношениям по капитальному ремонту применяются лишь общие положения о договоре подряда.

Соответственно, если предметом договора служит текущий ремонт здания, помещения, в таком случае подрядных отношений не возникает.

Как следует из комментируемой статьи, обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком является факультативной по отношению к основному содержанию договора. Наличие данной обязанности не подразумевается, она должна быть прямо предусмотрена в договоре. В свою очередь, необходимым условием действительности данной обязанности является срок выполнения подрядчиком указанных действий. При строительстве нового объекта данная обязанность является более актуальной, чем при капитальном ремонте, хотя и в последнем случае возможны различные сочетания действий (например, как свидетельствует судебная практика, разновидностью подобной обязанности может быть установка счетчиков электроэнергии в здании и т.п.). Таким образом, договор подряда может содержать среди своих условий два обязательных срока — срок выполнения подрядных работ и срок сдачи объекта в эксплуатацию.

3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, если заказчиком выступает гражданин, а цель договора состоит в удовлетворении его личных потребностей, к строительному подряду применяются соответственно (т.е. субсидиарно) положения о бытовом подряде. Представляется, что отношения строительного подряда не противоречат специфике бытового подряда. Первые имеют предметные особенности, вторые — субъектные особенности. Поэтому данная юридическая конструкция возможна. Такое правоотношение, по существу, представляет собой смешанный договор.

4. Применимое законодательство:

— ГрК РФ.

5. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от N 51;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-66319/2012;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-77039/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от по делу N А41-8404/12;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-32171/2012.

Источник комментария: "КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ" Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014

Ключевые условия для договора подряда на строительство

В пункте 1 статьи 432 ГК РФ сказано, что договор заключен, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В пункте 1 статьи 740 ГК РФ установлено, что подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект точно по заданию заказчика либо выполнить другие строительные работы. Заказчик обязуется создать условия для строительства, принять результат и расплатиться в срок. Получается, существенные условия договора строительного подряда:

  • предмет;
  • содержание работ;
  • срок выполнения;
  • стоимость.

Дополнительно к существенным требованиям типового договора подряда на выполнение строительных работ причисляют состав и содержание технической документации и того, кто ее разрабатывает.

Существенные условия договора строительного подряда

Существенные условия договора строительного подряда включают те же условия, что и образец договор подряда, но, к ним добавляется существенное условие о цене договора, которая обязательному согласованию подлежит .

Итак, существенные условия договора подряда на строительные работы:

  • Срок договора строительного подряда. В договоре строительного подряда нужно указывать два срока: срок окончания и срок начала работы. Нарушение подрядчиком сроков завершения строительных работ может стать основанием для расторжения договора строительного подряда .
  • Предмет договора строительного подряда. Это “результат проделанной работы”, то есть объект нового строительства или другие работы, которые связаны со строящимся объектом. Как бы там ни было, предметом является итог деятельности подрядчика, который имеет овеществленную конкретную форму
  • Цена договора строительного подряда. Учитывая большой объем строительных работ цена договора строительного подряда определяется обычно при помощи составления сметы, которая являет собой постатейные список затрат на исполнение работ, закупку строительных конструкций и материалов, приобретение оборудования и так далее. Наряду с технической документацией, которая определяет объем, содержание работ и прочие предъявляемые к ним требования, смета создает сметную проектную документацию. Еще цена может быть согласована непосредственно в тексте договора строительного подряда.

Контракты бывают разные

Прежде всего, стоит понять, какие именно строительные контракты могут заключаться, согласно российскому законодательству. Гражданский кодекс подразумевает пять вариантов:

  • договор подряда;
  • договор возмездного оказания услуг;
  • договор купли-продажи (поставка товаров, будущей вещи, недвижимости, предприятия);
  • договор простого товарищества;
  • смешанный договор.

На практике, отметил юрист, чаще приходится сталкиваться с первыми двумя типами контрактов. И если договор подряда подразумевает выполнение определенной работы и сдачу ее результата, то договор возмездного оказания услуг – совершение определенных действий или же осуществление определенной деятельности. Следовательно, можно выделить ряд их принципиальных отличий:

  • Предмет договора: в первом случае – ответственность за результат, а во втором – обязанность по приложению усилий.
  • Право на отказ от договора: в первом случае – обоюдное право, а во втором – только право заказчика.
  • Способ исполнения контракта: так, генеральный подрядчик может нанять других подрядчиков для выполнения части работы.
  • Оплата работы: в первом случае – после сдачи работы, а во втором – согласно условиям контракта.
  • Ограничение ответственности: если заказчик отказывается от договора подряда, он возмещает расходы и убытки, но эта сумма ограничивается разницей между стоимостью договора и выплаченной стоимостью за фактическое оказание услуг. В случае же договора возмездного оказания услуг такого ограничения нет.
Читайте также:  Ответственность за проникновение на охраняемый объект

Если выбор пал на договор подряда, стоит учитывать, что здесь не все может быть просто и однозначно. Договор строительного подряда имеет определенную специфику и ряд отличий от договора общегражданского подряда. Законодательство определяет его предмет как обязанность построить определенный объект или выполнить определенные строительные работы. На заказчике же лежит обязанность создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия.

«Вводятся такие определения, как «строительные работы», «пусконаладочные работы», «строительно-монтажные работы», для которых не всегда понятно, что конкретно имеется в виду. Поэтому в этой ситуации рекомендация для юристов, которые составляют договор строительного подряда, будет состоять в том, что необходимо достаточно четко прописывать, какой вид и объем работ возлагается на подрядчика, какие термины и определения используются для этих работ», – объясняет Станислав Дурягин.

Какие документы подрядчика  проверить до заключения договора?

  • устав;
  • решение о назначении директора (генерального директора);
  • свидетельство о присвоении ОГРН;
  • ИНН;
  • выписку из ЕГРЮЛ на имя организации (можно самостоятельно заказать в налоговой, или посмотреть на официальном сайте налоговой в разделе «контрагенты»).

Данные документы  нужны для того, чтобы убедиться, что директор, подписывающий договор, уполномочен выступать от имени организации. Также выписка поможет узнать, как давно зарегистрирована фирма и является ли она «однодневкой».

Также Вы можете проверить фирму на официальных сайтах судов региона (ввести ИНН или наименование организации в разделе «судебное делопроизводство»). Вы увидите, есть ли судебные споры о недостатках работ, взыскании задолженности с данной организации и др. Это позволит установить репутацию строительной фирмы.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта

В ГК РФ не существует четкого обозначения того, что такое «риск случайной гибели». Чаще всего под этим определением подразумевается наступление для стороны обязательства тех или иных неблагоприятных последствий в виде нанесения определенных убытков.

Под последние подпадает утрата, порча или же повреждение, которое не связано с виной владельца объекта строительства. Это касается влияния посторонних лиц или же действия неопределимой силы.

Что можно отнести к случайной гибели

Чаще всего в соответствии с практикой судебных разбирательств к случайной гибели объекта относятся следующие неблагоприятные ситуации:

  • пожар;
  • наводнение;
  • стихийное бедствие (шторм, затопление, удар молнии и т.д.).

Важно! Для доказательства собственной позиции в случае возникновения каких-либо споров по компенсациям риска гибели сооружения используются специальные документы, которые подтверждают факт наступления неблагоприятных событий, что спровоцировали повреждения.

Взыскание стоимости материалов и выполненных работ

Вопрос по поводу взыскания цены материалов и проведенных работ может быть решен, как в интересах одного субъекта, так и в интересах другого – заказчика или же подрядчика.

Взыскание стоимости материалов не зависит от того, происходит ли подписание промежуточных актов между сторонами сделки. Нередко такое условие обозначено в подписанном договоре.

Промежуточные акты лишь свидетельствуют о самом результате строительства, а не его качестве. Таким образом, подписанные в ходе возведения документы не являются актами приемки, поэтому они не влияют на размер и особенности осуществления взысканий из-за непреднамеренной гибели сооружения.

Читайте также:  Основания для приобретения гражданства Российской Федерации

Если же здание сдается по определенным этапам, то после каждого из них риск гибели за ранее принятую заказчиком часть сооружения не может возлагаться на подрядчика. В таких ситуациях взыскивать компенсацию можно будет только лишь по отношению к последнему проведенному этапу строительства.

Существенные условия

Как мы уже отметили, к существенным условиям договора относится предмет, стоимость и сроки выполнения работ, а также перечень техдокументации. Предметом и объектом соглашения обычно выступает сам процесс работы и ее ожидаемый результат. Отсутствие четко сформулированного предмета может привести к признанию договора недействительным, поскольку в этом случае не определены критерии его оценки.

Чтобы предмет был четко сформулирован, он должен включать:

  • название и расположение строительного объекта;
  • описание проектной документации с указанием сведений — кем и когда она была утверждена;
  • список строительных, монтажных и прочих работ, которые будут производиться.

Стоимость относится к существенным условиям договора и подлежит обязательному согласованию. Учитывая, что подобные договора предполагают большой объем работ, цена соглашения определяется с помощью составления сметы, в которой все виды затрат указаны постатейно. Наряду с техническими документами, определяющими виды работ и требования к ним, смета составляет проектно-сметную документацию, и является неотъемлемой частью соглашения.

Стоимость может быть ориентировочной или твердой.

В первом случае цена может меняться при образовании дополнительных затрат в процессе строительных работ. Во втором случае цена остается неизменной на протяжении всего действия договора (если не меняются сами его условия).

В договоре должны быть прописаны сроки, в которые исполнитель обязан приступить к работам и завершить их. Более того, в соглашениях часто указываются промежуточные периоды выполнения определенных этапов. Все они указываются в графиках, прилагающихся к договору. В договоре может быть прописана ответственность за срыв сроков строительных мероприятий. Как правило, она выражается в компенсации убытков и выплате неустойки.

Порядок оформления и образец

Алгоритм оформления строительного подряда:

  • Поиск бригады, компании или конкретного лица для заключения образца договора. Выбор зависит от того, какие конкретно работы требуются, кто выступает заказчиком, и какой бюджет рассчитан для подряда.
  • Обсуждение условий сделки. К примеру, в подряде предусматривается, что материалы, оборудование и вспомогательные инструменты предоставляются подрядчиком. Можно прописать, что все перечисленное передает заказчик, либо полностью, либо частично.
  • Оформление соглашения.
  • Подписание образцов заполненного договора строительного подряда.
  • Исполнение всех работ в соответствии с договором.
  • Окончание работ, составление и подписание акта выполненных работ.
  • Окончательный расчет по договору (если он определен по факту полного исполнения подряда).

Это тоже важно знать:Что такое срок годности: как его определить и проверить

После того, как одна сторона полностью выполнит заказ, а вторая – его оплатит, договор подряда считается исполненным, кроме пункта про гарантийные обязательства. Если соглашением определен гарантийный срок и условия его осуществления – то в этой части договор считается еще действительным.

Важно

Форма договора строительного подряда – всегда только письменная, с проставленными оригинальными подписями сторон.